ලන්දේසි දේපල නීතියේ සැඟවුණු දෝෂ කාල සීමාව වෙනම කාලසීමාවන් දෙකකින් සමන්විත වන අතර, ඉන් එකක් මග හැරෙන ගැනුම්කරුවෙකුට හිමිකම් පෑම අහිමි වේ. ලන්දේසි සිවිල් සංග්‍රහයේ (BW) 7:23(1) වගන්තිය යටතේ, දේපල කොන්ත්‍රාත්තුවට අනුකූල නොවන බව සොයා ගැනීමෙන් පසු, ගැනුම්කරු සාධාරණ කාලයක් තුළ (bekwame tijd) විකුණුම්කරුට දැනුම් දිය යුතුය. 7:23(2) වගන්තිය යටතේ, BW එම අනුකූලතාව නොමැතිකම මත පදනම් වූ ඕනෑම හිමිකම් පෑමක් එම දැනුම්දීමෙන් වසර දෙකකට පසුව කල් ඉකුත් වේ, සීමා කිරීමේ කාලය වලංගු ලෙස බාධා නොකළහොත්. ඔරලෝසු දෙකම ක්‍රියාත්මක වන්නේ දේපල මාරු කිරීමෙන් නොව, සොයාගැනීමෙනි.

සැඟවුණු දෝෂයක් ලෙස සුදුසුකම් ලබන්නේ කුමක්ද (verborgen gebrek), කාල පරිච්ඡේද දෙක ක්‍රියාත්මක වන ආකාරය, විමර්ශනය කිරීමට ගැනුම්කරුගේ යුතුකම විකුණුම්කරුගේ හෙළිදරව් කිරීමේ යුතුකම සමඟ අන්තර් ක්‍රියා කරන ආකාරය සහ තත්ත්ව සහතික පනත බලාත්මක වූ දා සිට නව ඉදිකිරීම් මිලදී ගැනීම් සඳහා වෙනස් වී ඇති දේ මෙම මාර්ගෝපදේශය පැහැදිලි කරයි. එය ලන්දේසි නේවාසික සහ වාණිජ දේපළ මිලදී ගන්නන් සහ විකුණුම්කරුවන් සඳහා සහ ඔවුන්ට උපදෙස් දෙන ඕනෑම අයෙකු සඳහා ලියා ඇත.

ලන්දේසි නීතිය යටතේ සැඟවුණු දෝෂයක් ලෙස ගණන් ගන්නා දේ

ලන්දේසි දේපළ වෙළඳාම් නීතිය "සැඟවුණු දෝෂය" යන පදය ව්‍යවස්ථාපිත සංකල්පයක් ලෙස භාවිතා නොකරයි. යටින් පවතින රීතිය අනුකූලතාවයි: 7:17 BW වගන්තිය යටතේ ලබා දෙන දේපලෙහි කොන්ත්‍රාත්තුවේ පදනම මත ගැනුම්කරුට අපේක්ෂා කිරීමට අයිතියක් ඇති ලක්ෂණ තිබිය යුතුය. බොහෝ ලන්දේසි නිවාස අලෙවිය සඳහා භාවිතා කරන ආදර්ශ මිලදී ගැනීමේ ඔප්පුවේදී, දේපලෙහි වාසස්ථානයක් ලෙස සාමාන්‍ය භාවිතය සඳහා අවශ්‍ය ලක්ෂණ ඇති බවට විකුණුම්කරු අතිරේකව සහතික කරන අතර, ආරවුල් සියල්ලම පාහේ හැරෙන්නේ සාමාන්‍ය භාවිතය පිළිබඳ වගකීම වටා ය.

දෝෂයක් මාරු කිරීමට පෙර එය පැවති ස්ථානයේ සැඟවී ඇති අතර, සාධාරණ පරීක්ෂාවකදී නොපෙනී ගිය අතර, එම සාමාන්‍ය භාවිතයට බාධා කිරීමට තරම් බරපතල ය. නව ප්ලාස්ටර් වැඩ පිටුපස සැඟවී ඇති දැඩි අත්තිවාරම ගිලා බැසීම් සම්භාව්‍ය උදාහරණයයි. ව්‍යුහාත්මක කුණුවීම, අනාරක්ෂිත විදුලි ස්ථාපනයක්, බරපතල පාංශු දූෂණය, අවශ්‍ය අවසරයකින් තොරව ඉදිකරන ලද දිගුවක් හෝ නිවසේ කොටසක් භාවිතයට නුසුදුසු බවට පත් කරන ආසාදනයක් යන සියල්ල සුදුසුකම් ලැබිය හැකිය. ක්‍රීක් කරන බිම් පුවරුවක්, බිංදු වැටෙන ටැප් එකක් හෝ යල් පැන ගිය සැරසිලි කිසිවක් දේපල ජීවත් වීම වළක්වන්නේ නැත.

හිමිකම් පෑමක් සාර්ථක වීමට පෙර කොන්දේසි හතරක් එකට තෘප්තිමත් කළ යුතුය. හිමිකම පැවරීමේදී දෝෂය තිබිය යුතුය. නිසි පූර්ව මිලදී ගැනීමේ පරීක්ෂණයකදී එය ගැනුම්කරුට සාධාරණ ලෙස සොයාගත නොහැකි විය යුතුය. එය සාමාන්‍ය භාවිතයට සැබවින්ම බාධා කළ යුතුය, නැතහොත් වෙනත් ආකාරයකින් කොන්ත්‍රාත්තුවෙන් පොරොන්දු වූ දෙයින් බැහැර විය යුතුය. තවද, පවතින ආකාරයට හෝ වයස් වගන්තියක් හරහා හෝ ගැටලුව පිළිබඳ දැනුමක් ඇතිව ව්‍යංගයෙන් මිලදී ගැනීමෙන්, ගැනුම්කරු එහි අවදානම පිළිගෙන නොතිබිය යුතුය.

සාමාන්‍ය භාවිතයේ සීමාව ගැනුම්කරුවන් අපේක්ෂා කරනවාට වඩා වැඩිය. අලුත්වැඩියා කිරීමට මිල අධික දෝෂයක් ස්වයංක්‍රීයව සාමාන්‍ය භාවිතය වළක්වන දෝෂයක් නොවන අතර, ලන්දේසි අධිකරණ නිතිපතා සැලකිය යුතු අලුත්වැඩියා බිල්පත් සඳහා හිමිකම් ප්‍රතික්ෂේප කරන්නේ එම පදනම මත පමණි. ඉන්වොයිසියේ ප්‍රමාණය නොව, ප්‍රතිවිපාකයේ බරපතලකම පරීක්ෂණයෙන් මනිනු ලැබේ.

සැඟවුණු දෝෂ හිමිකම් පෑමක් තීරණය කරන කාල සීමාවන් දෙක

සොයාගැනීමේ මොහොත ඔරලෝසු දෙකම ආරම්භ කරයි. එම අනුක්‍රමය නිවැරදිව කළමනාකරණය කිරීම ප්‍රබල හිමිකම් සාර්ථක වීමට හෝ අසාර්ථක වීමට ඇති එකම පොදු හේතුවයි.

පැමිණිලි කිරීමේ රාජකාරිය (klachtplicht)

7:23(1) වගන්තිය BW විසින්, නොගැලපීම සොයා ගැනීමෙන් පසු සාධාරණ කාලයක් ඇතුළත හෝ ගැනුම්කරු සාධාරණ ලෙස එය සොයා ගත යුතු මොහොතෙන් පසු විකුණුම්කරුට දැනුම් දෙන ලෙස ගැනුම්කරුට අවශ්‍ය වේ. නිවසක් මිලදී ගැනීම සඳහා ස්ථාවර ව්‍යවස්ථාපිත කාල සීමාවක් නොමැත. 7:23(1) වගන්තියේ ද දැක්වෙන මාස දෙකක ආරක්ෂිත වරාය පාරිභෝගික මිලදී ගැනීමකට (පාරිභෝජන අවශ්‍යතා) අදාළ වන අතර, 7:5(1) වගන්තිය යටතේ BW පාරිභෝගික මිලදී ගැනීමක් චංචල භාණ්ඩ සම්බන්ධයෙන් සැලකිලිමත් වන බැවින්, එය පවතින දේපලක් විකිණීමට සෘජුවම අදාළ නොවේ.

එබැවින් සාධාරණ කාලයක් කොපමණ වේද යන්න තත්වයන් මත රඳා පවතී: දෝෂයේ ස්වභාවය සහ බරපතලකම, වැරැද්ද කුමක්ද යන්න තහවුරු කිරීම සඳහා ගැනුම්කරුට සාධාරණ ලෙස අවශ්‍ය විමර්ශනය, පාර්ශවයන්ගේ විශේෂඥතාව සහ සියල්ලටත් වඩා ප්‍රමාදය විකුණුම්කරුට අගතියක් කර තිබේද යන්න, උදාහරණයක් ලෙස හානියට හේතුව තහවුරු කිරීම දුෂ්කර කිරීමෙන් හෝ එය සීමා කිරීමට විකුණුම්කරුට අවස්ථාව අහිමි කිරීමෙන්. ප්‍රායෝගිකව, පැහැදිලි සොයාගැනීමකින් මාස දෙකක් ඇතුළත දැනුම් දෙන ගැනුම්කරුවෙකු කලාතුරකින් විවේචනයට ලක් වේ, පැහැදිලි කිරීමකින් තොරව මාස හයක් ගත කරන ගැනුම්කරුවෙකු සාමාන්‍යයෙන් විවේචනයට ලක් වේ, සහ විශේෂඥ වාර්තාවක් බලාපොරොත්තුවෙන් සිටින ගැනුම්කරුවෙකු වාර්තාව එනතෙක් බලා සිටීම වෙනුවට එකවර ලිඛිතව පැවසිය යුතුය.

දැනුම්දීම ලිඛිතව විය යුතු අතර නිශ්චිත විය යුතුය. ගැනුම්කරු සෑහීමකට පත් නොවන බවට පණිවිඩයක් ප්‍රමාණවත් නොවේ: ලිපියේ දෝෂය විස්තර කළ යුතුය, එය සොයාගත් විට සහ කෙසේද යන්න සඳහන් කළ යුතුය, විකුණුම්කරුගේ අනුකූල නොවීම ඉල්ලා සිටිය යුතු අතර විකුණුම්කරු වගකිව යුතු බවට සඳහන් කළ යුතුය. ලියාපදිංචි තැපෑලෙන් හෝ රිසිට්පතේ සාක්ෂි ඉදිරිපත් කරන වෙනත් ක්‍රමයකින් එය යවන්න, මන්ද විකුණුම්කරුට නියමිත වේලාවට දැනුම් දුන් බව පෙන්වීමේ බර ගැනුම්කරු මත පැටවේ.

සීමිත කාල සීමාව (verjaringstermijn)

7:23(2) වගන්තිය BW මඟින් පළමු ඡේදය යටතේ ලබා දී ඇති දැනුම්දීමෙන් වසර දෙකකට පසු අනුකූල නොවීම මත පදනම් වූ හිමිකම් සහ විත්ති කල් ඉකුත් වන බව සපයයි. කාල සීමාව ක්‍රියාත්මක වන්නේ දැනුම්දීමේ සිට, සොයාගැනීමෙන් සහ මාරු කිරීමෙන් නොවේ, එයින් අදහස් වන්නේ කඩිනම් පැමිණිල්ලක් නඩු කටයුතු සඳහා ගණන් කිරීම ආරම්භ කරන බවයි.

වසර දෙකක් කෙටි වන අතර, සාකච්ඡා තවමත් බොහෝ විට ක්‍රියාත්මක වන අතරතුර එය කල් ඉකුත් වේ. කෙසේ වෙතත්, එය උසාවියේ ගත කළ යුතු නොවේ. 3:317(1) වගන්තිය යටතේ BW සීමිත කාල සීමාව ලිඛිත සන්නිවේදනයකින් බාධා කරනු ලබන අතර, එහිදී ගැනුම්කරු නිසැකවම කාර්ය සාධනය සඳහා අයිතිය රඳවා තබා ගන්නා අතර, ඊළඟ දිනයේ සිට නව අවුරුදු දෙකක කාලයක් ආරම්භ වේ. එබැවින් විකුණුම්කරු සමඟ සාකච්ඡා කරන හෝ රක්ෂණකරුවෙකු එනතුරු බලා සිටින ගැනුම්කරුවෙකු සෑම කල් ඉකුත් වීමේ දිනයකටම පෙර කෙටි බාධා කිරීමේ ලිපියක් (stuitingsbrief) යවා ඒ පිළිබඳ සාක්ෂි තබා ගත යුතුය. ගැටලුව පිළිබඳ විකුණුම්කරුගේ පිළිගැනීම මත හෝ සාකච්ඡා සිදුවෙමින් පවතින බව මත විශ්වාසය තැබීම ප්‍රමාණවත් නොවේ.

කාල පරිච්ඡේද දෙක පිළිබඳ කෙටි විස්තරයක්

ලන්දේසි නීතිය යටතේ හිමිකම් පෑම් නියම කිරීම සඳහා අපගේ මාර්ගෝපදේශය, සීමා කිරීම සහ බාධා කිරීම් වඩාත් සාමාන්‍යයෙන් ක්‍රියාත්මක වන ආකාරය දක්වා ඇත.

විමර්ශනය කිරීමට ගැනුම්කරුගේ යුතුකම සහ හෙළිදරව් කිරීමට විකුණන්නාගේ යුතුකම

මාරු කිරීමෙන් පසු සොයාගත් දෝෂයක් සඳහා වගකීම තීරණය කරනු ලබන්නේ එකිනෙකාට එරෙහිව රාජකාරි දෙකක් කිරා බැලීමෙනි: විමර්ශනය කිරීමට ගැනුම්කරුගේ යුතුකම (onderzoeksplicht) සහ හෙළිදරව් කිරීමට විකුණුම්කරුගේ යුතුකම (medelingsplicht). දෙකම නිරපේක්ෂ නොවන අතර, ප්‍රතිඵලය යාන්ත්‍රිකව යෙදිය හැකි රීතියකට වඩා උපාධියේ කාරණයකි.

සාධාරණ ගැනුම්කරුවෙකු විසින් සිදු කරනු ලබන විමර්ශනය ගැනුම්කරු විසින් සිදු කරනු ඇතැයි අපේක්ෂා කෙරේ. නේවාසික දේපල සඳහා සාමාන්‍යයෙන් අදහස් කරන්නේ සිසිලන කාලය අවසන් වීමට පෙර හෝ කිසියම් resolutive තත්ත්වය අහෝසි වීමට පෙර තාක්ෂණික සමීක්ෂණයක් (bouwtechnische keuring) ක්‍රියාත්මක කිරීමයි. සමීක්ෂණයක් දේවල් දෙකක් කරයි. එය දෘශ්‍යමාන දෝෂ හඳුනා ගනී, පසුව ඒවා සැඟවීම නතර කරයි. තවද එය ගැඹුරු ගැටලුවක ඇඟවීම් සලකුණු කරයි, එම නිශ්චිත කරුණ විමර්ශනය කිරීමේ යුතුකම වැඩි කරයි: වාර්තාවක් වහලය හෝ අත්තිවාරම පිළිබඳ වැඩිදුර විමර්ශනයක් නිර්දේශ කළ පසු, කිසිවක් නොකරන ගැනුම්කරුවෙකුට පසුව ඇති වූ දෝෂය සොයාගත නොහැකි බව පැවසීම ඉතා අපහසු වනු ඇත.

ඊට එරෙහිව, විකුණුම්කරු සැබවින්ම දන්නා දේ හෙළි කිරීමට විකුණුම්කරුගේ යුතුකම පවතී. රාජකාරි දෙක ගැටෙන විට, හෙළිදරව් කිරීමේ යුතුකම සාමාන්‍යයෙන් පවතී: සෑම ශීත කාලයකම බඳුනක් යට වත් ජලය ගලා යන බව දන්නා විකුණුම්කරුවෙකුට, ගැනුම්කරු ජල සලකුණු දැක තිබිය යුතු බවට තර්ක කිරීමෙන් හිමිකම් පෑමක් ආරක්ෂා කළ නොහැක. එම ප්‍රමුඛතාවය පවතින්නේ විකුණුම්කරුවෙකු නිශ්ශබ්දතාවයෙන් ලාභ ලැබීම වැළැක්වීම සඳහා වන අතර, විකුණුම්කරු සම්මත තොරතුරු ලැයිස්තුවේ (vragenlijst) ප්‍රශ්නයකට වැරදි ලෙස පිළිතුරු දී ඇති විට එය විශේෂ බලයකින් අදාළ වේ.

ප්‍රායෝගික දුෂ්කරතාවය සාක්ෂියකි. විකුණුම්කරු දැන සිටි දේ ගැනුම්කරු පෙන්විය යුතු අතර දැනුම ලේඛනගත කර ඇත්තේ කලාතුරකිනි. ලිපි හුවමාරුව, අලුත්වැඩියාවන් සඳහා පෙර මිල ගණන්, අසල්වැසියන්ගෙන් හෝ පෙර කුලී නිවැසියන්ගෙන් ප්‍රකාශ, රක්ෂණ හිමිකම් සහ තොරතුරු ලැයිස්තුවේ විකුණුම්කරුගේම පිළිතුරු මෙම නඩු තීරණය කරන ද්‍රව්‍ය වේ. ස්වාධීන විශේෂඥ වාර්තාව මෙතරම් වැදගත් වන්නේ ද ඒ නිසාය: විකිණීමට බොහෝ කලකට පෙර කාල පරිච්ඡේදයකට හානියේ ආරම්භය දින නියම කළ හැකි විශේෂඥයෙකු විකුණුම්කරුගේ දැනුම පිළිබඳ නිගමනය ලබා ගැනීම බෙහෙවින් පහසු කරයි.

කොන්ත්‍රාත් වගන්ති අවදානම මාරු කරන ආකාරය

මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුම මඟින් ශේෂය ඕනෑම දිශාවකට සැලකිය යුතු ලෙස ගෙන යා හැකි අතර, එසේ කරන වගන්ති විදේශීය නොව සම්මත වේ.

නිශ්චිත ඇපකරයක් ගැනුම්කරුගේ වාසියට ක්‍රියා කරයි. යම් වර්ෂයකදී වහලය ප්‍රතිස්ථාපනය කර ඇති බවත් කාන්දුවීම් වලින් තොර බවත් විකුණුම්කරු ලිඛිතව සහතික කරන විට, එම මූලද්‍රව්‍යය පරීක්ෂා කිරීමේ ගැනුම්කරුගේ යුතුකම සම්පූර්ණයෙන්ම පාහේ අහෝසි වන අතර, පසුව දිස්වන කාන්දුවක් සාමාන්‍ය භාවිතය පිළිබඳ විවාදාත්මක ප්‍රශ්නයක් නොව වගකීම් කඩ කිරීමකි.

වයස් වගන්තියක් (ouderdomsclausule) අනෙක් ආකාරයෙන් ක්‍රියා කරයි. පැරණි දේපල විකිණීමේදී එය සුලභ වන අතර ගොඩනැගිල්ලේ වයස යන්නෙන් අදහස් කරන්නේ ඉදිකිරීම් ගුණාත්මකභාවය, ස්ථාපනයන් සහ ද්‍රව්‍ය වත්මන් ප්‍රමිතීන්ට අනුකූල නොවිය හැකි බව ගැනුම්කරු පිළිගන්නා බවට වාර්තා කරයි. එය විමර්ශනය කිරීමට ගැනුම්කරුගේ යුතුකම සැලකිය යුතු ලෙස ඉහළ නංවන අතර යල් පැන ගිය රැහැන් හෝ අබලන් වූ ජලනල වැනි වයස් ආශ්‍රිත පිරිහීම සඳහා හිමිකම් පෑම ඉතා අපහසු කරයි. කෙසේ වෙතත්, එය සාමාන්‍ය වයසට යාමෙන් ඔබ්බට යන දෝෂ ආවරණය නොකරන අතර, විකුණුම්කරු දැන සිටි සහ සඟවා ඇති දේ එය කිසි විටෙකත් ආවරණය නොකරයි.

as-is වගන්තියක් (verkocht in de staat waarin het zich bevindt) අවදානම එකම ආකාරයකින් මාරු කරයි, නමුත් සියල්ලටම එරෙහිව පලිහක් නොවේ. දන්නා සහ බරපතල දෝෂයක් හිතාමතාම රඳවා ගත් විකුණුම්කරුවෙකුට එය මත විශ්වාසය තැබිය නොහැක, මන්ද හෙළි කිරීමේ යුතුකම එය අභිබවා යන අතර, විකුණුම්කරුගේම හිතාමතා සැඟවීම සඳහා වගකීම බැහැර කිරීමට අදහස් කරන වගන්තියක් තහවුරු නොකෙරේ. ගැනුම්කරු පාරිභෝගිකයෙකු වන අතර විකුණුම්කරු වෘත්තීය පාර්ශවයක් වන විට, එවැනි බැහැර කිරීම් අසාධාරණ ලෙස බර සාමාන්‍ය නියමයන් ලෙස අභියෝග කිරීමට ද විවෘත වේ.

තුනටම යටින් පවතින මූලධර්මය සරලයි: විකුණුම්කරු හෙළි කර ඇති දේ, ගැනුම්කරු එතරම් හොඳින් විමර්ශනය කිරීම අවශ්‍ය නොවන අතර, විකුණුම්කරුගේ වගකීම සීමා කරන සෑම වගන්තියක්ම ගැනුම්කරු පරීක්ෂා කර ඇතැයි අපේක්ෂා කරන දේ වැඩි කරයි. දෝෂයක් විකිණීමට නොව මෑත කාලීන ගොඩනැගිලි කටයුතුවලට සම්බන්ධ බවට පත් වූ විට, ඉදිකිරීම් දෝෂ සඳහා වගකීම පිළිබඳ අපගේ ලිපියෙන් වග කිව හැක්කේ කාටද යන්න දක්වා ඇත.

අලුතින් ඉදිකරන ලද දේපල: තත්ත්ව සහතික පනත සහ 7:758 වගන්තිය BW

අලුතින් ඉදිකරන ලද නිවසක ගැනුම්කරුවෙකු ඉහත විස්තර කර ඇති ස්ථානයේ නොමැත, මන්ද ප්‍රතිවිරුද්ධ පාර්ශවය පුද්ගලික විකුණුම්කරුවෙකුට වඩා කොන්ත්‍රාත්කරුවෙකු වන අතර අදාළ නීති වන්නේ වැඩ සඳහා කොන්ත්‍රාත් කිරීමේදීය. තත්ත්ව සහතික පනත (Wet kvaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) 2024 ජනවාරි 1 වන දින සිට බලපැවැත්වෙන පරිදි එම නීති වෙනස් කළ අතර එය ගැනුම්කරුට පක්ෂව එසේ කළේය.

එම දිනයට පෙර, කොන්ත්‍රාත්කරුවෙකු ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් භාරදීමේදී සේවාදායකයා සාධාරණ ලෙස සොයා ගත යුතු දෝෂ සඳහා වගකීමෙන් නිදහස් කරන ලද අතර, පසුව සොයාගත් දෝෂයක් සැඟවී ඇති බවත් කොන්ත්‍රාත්කරුට ආරෝපණය කළ හැකි බවත් පෙන්වීමේ බර සේවාදායකයා විසින් දරන ලදී. Wkb 7:758 BW වගන්තියට නව ඡේදයක් එක් කළ අතර, එම දෝෂ එයට ආරෝපණය කළ නොහැකි නම්, බෙදා හැරීමේදී සොයාගත් දෝෂ සඳහා කොන්ත්‍රාත්කරු වගකිව යුතුය. එබැවින් ඔප්පු කිරීමේ භාරය කොන්ත්‍රාත්කරු මත පැටවෙන අතර එය සැලකිය යුතු ආපසු හැරවීමකි.

සුදුසුකම් දෙකක් වැදගත් වේ. නව රීතිය 2024 ජනවාරි 1 වන දින හෝ ඊට පසුව අත්සන් කරන ලද ඉදිකිරීම් කොන්ත්‍රාත්තු සඳහා අදාළ වේ, එබැවින් පැරණි කොන්ත්‍රාත්තු සඳහා පෙර පාලන තන්ත්‍රය දිගටම පාලනය වේ. වෘත්තීය පාර්ශවයන් අතර එකඟතාවයකින් රීතියෙන් ඉවත් විය හැකි නමුත්, ව්‍යාපාරයක් හෝ වෘත්තියක් සම්බන්ධයෙන් ක්‍රියා නොකරන ස්වාභාවික පුද්ගලයෙකු වන සේවාදායකයෙකුට හානියක් නොවන පරිදි නොවේ. අලුතින් ඉදිකරන ලද නිවසක් මිලදී ගන්නා පාරිභෝගිකයෙකුගෙන් වලංගු ලෙස කොන්ත්‍රාත්තුවක් ඉල්ලා සිටිය නොහැක.

සම්මත ඉදිකිරීම් කොන්දේසි පෙළගස්වා ඇත. 2025 මාර්තු 3 වන දින Staatscourant හි ප්‍රකාශයට පත් කරන ලද අනුවාදයේ දී වැඩ ක්‍රියාත්මක කිරීම සඳහා වන ඒකාකාර පරිපාලන කොන්දේසි (Uniforme Administratieve Voorwaarden, UAV 2012) සංශෝධනය කරන ලදී: නව ව්‍යවස්ථාපිත රීතියට පටහැනි 12 වන ඡේදයේ විධිවිධාන මකා දමන ලදී, එබැවින් ඉහත විස්තර කර ඇති සීමාවන් තුළ පාර්ශවයන් පැහැදිලිවම එකඟ නොවන්නේ නම්, 7:758 BW වගන්තිය දැන් පෙරනිමියෙන් අදාළ වේ. කොන්ත්‍රාත්කරුවන් මෙය ලේඛන බැඳීමක් ලෙස කියවිය යුතුය: බෙදාහැරීමෙන් පසු හිමිකම් පෑමකට ඇති එකම විශ්වාසදායක ආරක්ෂාව වන්නේ සැලසුම් තීරණ, භාවිතා කරන ලද ද්‍රව්‍ය සහ සිදු කරන ලද පරීක්ෂණ පිළිබඳ සම්පූර්ණ වාර්තාවකි.

සම්මත ගොඩනැගිලි පදවල කල් ඉකුත් වීමේ වගන්ති: මතභේදාත්මක ප්‍රශ්නයක්

ව්‍යවස්ථාපිත සීමා කිරීමේ කාල සීමාවෙන් වෙන්ව, සම්මත ගොඩනැගිලි කොන්දේසි වල දිගු කලක් තිස්සේ ගිවිසුම්ගත කල් ඉකුත් වීමේ කාල සීමාවන් (vervaltermijnen) අඩංගු වී ඇත, උදාහරණයක් ලෙස, භාරදීමෙන් වසර පහක කාලයක්, ඉන් පසුව දෝෂයක් දිස්වන විට නොසලකා සේවාදායකයාගේ අයිතිවාසිකම් අහෝසි වේ. මෙම වගන්ති විසඳා ගැනීමට වඩා තරඟ කර ඇති අතර, දැන් කාරණය තීරණය කර ඇති බව උපදෙස් දුන් ඕනෑම කෙනෙකුට ඕනෑවට වඩා විශ්වාසයෙන් යුතුව උපදෙස් දී ඇත.

2024 දෙසැම්බර් 17 වන දින Amsterdam අභියාචනාධිකරණය (ECLI:NL:GHAMS:2024:3490) තීරණය කළේ AVA 2013 සාමාන්‍ය කොන්දේසිවල කල් ඉකුත් වීමේ කාලය පාරිභෝගික සේවාදායකයෙකුට අසාධාරණ ලෙස බරක් බවයි. අධිකරණයේ තර්කය වූයේ වගන්තිය ව්‍යවස්ථාපිත සීමා කිරීමේ කාලයට වඩා කෙටි බවත්, සීමා කිරීමේ කාල සීමාවකට බාධා කළ නොහැකි බවත්, දෝෂය සොයා ගැනීමට පෙර ක්‍රියාත්මක වීමට පටන් ගන්නා බවත්, පාරිභෝගිකයාට ආපසු කිසිවක් ලබා නොදෙන බවත්ය. එම පදනම මත වගන්තිය අවලංගු කර පසෙකට දැමිය හැකිය.

බේරුම්කරණ වගන්ති යටතේ ලන්දේසි ඉදිකිරීම් ආරවුල් බහුතරයක් එම කොන්දේසි යටතේම තීරණය කරන Bouwgeschillen හි Raad van Arbitrage ආයතනය, එතැන් සිට ප්‍රතිවිරුද්ධ මතයක් ගෙන ඇති අතර, එවැනි කල් ඉකුත් වීමේ කාල සීමාවන් සාධාරණ ලෙස දිගු වන අතර අසාධාරණ නොවන බව කියා සිටී. අභියාචනාධිකරණ තීන්දුවට එරෙහිව නඩු පැවරීමේ ක්‍රියාමාර්ග Hoge Raad ඉදිරියේ විභාග වෙමින් පවතින අතර, එම තීන්දුව ලබා දෙන තෙක් ස්ථාවරය රඳා පවතින්නේ ආරවුලක් අවසන් වන්නේ කුමන සංසදයේද යන්න මතය.

පාරිභෝගික සේවාදායකයෙකුට ප්‍රායෝගික ප්‍රතිවිපාකය වන්නේ තර්කය මත විශ්වාසය තැබීම නොව කල් ඉකුත් වීමේ කාලය වලංගු යැයි සැලකීමයි: දෝෂයක් දිස් වූ වහාම ලිඛිතව පැමිණිලි කිරීම, සහ ක්‍රියාමාර්ග නිකුත් කිරීම හෝ හොඳ වේලාවට කාල සීමාව බාධා කිරීම. වගන්තිය අසාධාරණ බවට ඇති තර්කය සැලැස්මක් නොව පසුබෑමකි.

සැඟවුණු දෝෂයක් සොයාගත් විට කළ යුතු දේ

පියවරවල අනුපිළිවෙල පියවර තරම්ම වැදගත් වේ, මන්ද පළමු දෙක සාක්ෂි ආරක්ෂා කරන අතර තුන්වැන්න අවසාන දිනය ආරක්ෂා කරයි.

වෙනත් ඕනෑම දෙයකට පෙර දෝෂය සටහන් කරන්න. දුර කිහිපයකින් එය ඡායාරූප ගත කර රූගත කරන්න, සොයාගැනීමේ නිශ්චිත දිනය සහ වේලාව සටහන් කර ගන්න, සහ හේතුව ගැන අනුමාන නොකර දැකිය හැකි, ඇසෙන හෝ සුවඳ දැනිය හැකි දේ සත්‍ය ලෙස විස්තර කරන්න. සමීක්ෂණ වාර්තාව, මිලදී ගැනීමේ ඔප්පුව, විකුණුම්කරු විසින් සම්පූර්ණ කරන ලද තොරතුරු ලැයිස්තුව සහ වතු නියෝජිතයාගේ විස්තර එකට තබා ගන්න, මන්ද මේ හතරම පසුව එකිනෙකාට එරෙහිව කියවනු ලැබේ.

අලුත්වැඩියාවන් ආරම්භ නොකරන්න. අලුත්වැඩියාව මඟින් හානියට හේතුව කුමක්ද සහ එය කොපමණ කාලයක් වර්ධනය වෙමින් පැවතුනේද යන්න පිළිබඳ සාක්ෂි විනාශ වන අතර, හිමිකම් පෑමකට මුහුණ දෙන විකුණුම්කරුවෙකු එසේ කියනු ඇත. ජල සැපයුමක් හුදකලා කිරීම හෝ ව්‍යුහයක් ආරක්ෂිත කිරීම වැනි හදිසි පියවරක් වළක්වා ගත නොහැකි විට, පළමුව ඡායාරූප ගෙන එය කළේ කුමක්ද සහ ඇයි යන්න සටහන් කරන්න. ඉවත් කරන ලද ඕනෑම ද්‍රව්‍යයක් තබා ගන්න.

ස්වාධීන විශේෂඥයෙකුට උපදෙස් දෙන්න. දෝෂය හඳුනාගෙන, එහි ඇති විය හැකි හේතුව සහ එය ඇති වූ කාල පරිච්ඡේදය තහවුරු කර, අලුත්වැඩියා කිරීමේ පිරිවැය ප්‍රමාණනය කරන වාර්තාවක් පැමිණිල්ලක් හිමිකම් පෑමක් බවට පත් කරයි. දෝෂයේ කාල නිර්ණය තීරණාත්මක අංගය වේ, මන්ද එය මාරු කිරීමට පෙර ගැටලුව පැවති බව පෙන්වන අතර විකුණුම්කරු දැන සිටි අනුමානයට සහාය වේ.

වාර්තාව අවසන් වන තෙක් බලා නොසිට විකුණුම්කරුට ලිඛිතව දැනුම් දෙන්න. හිමිකම් නැති වන්නේ මෙහිදීය. දෝෂය විස්තර කරන, එය සොයාගත් විට සඳහන් කරන, අනුකූල නොවීම ඉල්ලා සිටින, විකුණුම්කරු වගකිව යුතු බවට සහ ප්‍රතිචාර දැක්වීමට සාධාරණ කාල සීමාවක් ලබා දෙන ලිපියක් ලියාපදිංචි තැපෑලෙන් හෝ වෙනත් සොයා ගත හැකි ක්‍රමයක් මගින් යවන්න. විශේෂඥ විමර්ශනය තවමත් ක්‍රියාත්මක වන්නේ නම්, ලිපියේ ඒ බව පවසා තත්ත්වය ආරක්ෂා කර ගැනීම සඳහා දැන් දැනුම්දීම ලබා දී ඇති බව තහවුරු කරන්න. දෝෂය නිවැරදි කිරීමට විකුණුම්කරුට අවස්ථාව ලබා දිය යුතු විට, හානි ඉල්ලා සිටීමට පෙර සාධාරණ කාල සීමාවක් සහිත පැහැර හැරීම පිළිබඳ විධිමත් දැනුම්දීමක් (ඉන්බ්‍රෙකෙස්ට්ලිං) ද අවශ්‍ය වේ.

ඉන්පසු නීති උපදෙස් ලබාගෙන සීමා කිරීමේ දිනය දිනපොත කරන්න. දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥයෙකුට කොන්ත්‍රාත්තුවට එරෙහි හිමිකම් පෑමේ ශක්තිය, සමීක්ෂණ වාර්තාව සහ විශේෂඥ සොයාගැනීම් තක්සේරු කළ හැකිය, හිමිකම් පෑම අලුත්වැඩියා වියදම්, මිල අඩු කිරීම, හානි හෝ ඉවත් කිරීම සඳහාද යන්න උපදෙස් දිය හැකි අතර සාකච්ඡා දිගටම කරගෙන යන අතරතුර වසර දෙකක කාලය සජීවීව තබා ගත හැකිය. දෝෂය විකිණීමට වඩා මෑත කාලීන ගොඩනැගිලි වැඩවලට සම්බන්ධ නම්, එම ස්ථානය වැඩ සඳහා කොන්ත්‍රාත්තු කිරීමේ නීති මගින් පාලනය විය හැකි අතර, කොන්ත්‍රාත්කරුවෙකු දුර්වල වැඩ ලබා දෙන විට ඔබේ අයිතිවාසිකම් පිළිබඳ අපගේ ලිපිය එම නීතිරීතිවලට අවශ්‍ය දේ පැහැදිලි කරයි.

සැඟවුණු දෝෂ පිළිබඳව නිතර අසනු ලබන ප්‍රශ්න

සමීක්ෂණ වාර්තාවේ දෝෂය සඳහන් වුවහොත් කුමක් කළ යුතුද?

එවිට එය සැඟවී නැත. bouwtechnische keuring හි සටහන් කර ඇති දෝෂයක් දන්නා තොරතුරක් වන අතර, මිලට එකඟ වීමේදී ගැනුම්කරු එය සැලකිල්ලට ගත් බව නීතිය උපකල්පනය කරයි. අවදානමක් හඳුනා ගන්නා හෝ වැඩිදුර විමර්ශනයක් නිර්දේශ කරන වාර්තාවකට ද මෙය අදාළ වේ: එම නිර්දේශය විමර්ශනය කිරීමේ යුතුකම ගැනුම්කරුට මාරු කරන අතර, එය නොසලකා හැරීම සාමාන්‍යයෙන් අවසාන හානිය වාර්තාව යෝජනා කළ ප්‍රමාණයට වඩා බෙහෙවින් දරුණු වුවද හිමිකම් පෑම පරාජය කරනු ඇත.

"ඇත්තටම" යන වගන්තිය විකුණුම්කරුව සෑම දෙයකින්ම ආරක්ෂා කරයිද?

නැත. එය කිසිදු පාර්ශ්වයක් නොදැන සිටි අඩුපාඩු සඳහා ගැනුම්කරු වෙත අවදානම මාරු කරයි, නමුත් එය දන්නා සහ බරපතල දෝෂයක් සඟවා ගත් විකුණුම්කරුවෙකු ආරක්ෂා නොකරයි. හෙළිදරව් කිරීමේ යුතුකම වගන්තිය අභිබවා යන අතර, හිතාමතාම හෙළිදරව් නොකිරීමට රැකවරණය සැලසීම සඳහා සම්මත බැහැර කිරීමක් භාවිතා කිරීමට අධිකරණය ඉඩ නොදේ. ගැනුම්කරු පාරිභෝගිකයෙකු වන අතර විකුණුම්කරු වෘත්තීයමය වශයෙන් ක්‍රියා කරන විට, වගන්තිය අසාධාරණ ලෙස බර සාමාන්‍ය පදයක් ලෙසද අභියෝග කළ හැකිය.

අඩුපාඩුවක් සහ අනුකූල නොවීමක් අතර වෙනස කුමක්ද?

අනුකූල නොවීම යනු පුළුල් සංකල්පයකි: දේපළෙහි 7:17 BW වගන්තිය යටතේ ගැනුම්කරුට අපේක්ෂා කිරීමට අයිතියක් ඇති ලක්ෂණ නොමැත. එය භෞතික දෝෂ පමණක් නොව, අතුරුදහන් වූ බලපත්‍රයක්, හෙළි නොකළ බරක් හෝ නිරූපණය කිරීමට වඩා ද්‍රව්‍යමය වශයෙන් කුඩා බිම් ප්‍රදේශයක් වැනි කරුණු ද ආවරණය කරයි. සැඟවුණු දෝෂයක් යනු අනුකූල නොවන විශේෂයකි, එනම් මාරු කිරීමේදී පැවති සහ සාධාරණ ලෙස සොයාගත නොහැකි වූ භෞතික දෝෂයකි. 7:23 BW වගන්තියේ කාලසීමාවන් භෞතික දෝෂ සඳහා පමණක් නොව සමස්තයක් ලෙස අනුකූල නොවන ඒවාට අදාළ වේ.

මිලදී ගැනීමෙන් වසර ගණනාවකට පසුවත් දෝෂය සොයා ගත්තත් මට තවමත් හිමිකම් පෑමට හැකිද?

සමහරවිට. ක්ලැච්ට්ප්ලිච්ට් ක්‍රියාත්මක වන්නේ මාරු කිරීමකින් නොව සොයාගැනීමෙනි, එබැවින් සැබවින්ම කලින් සොයාගත නොහැකි වූ දෝෂයක් වසර ගණනාවකට පසුව පවා මතු කළ හැකිය. ප්‍රායෝගික බාධක කාලයත් සමඟ වර්ධනය වේ: මාරු කිරීමේදී දෝෂය පැවති බවත්, එය සාධාරණ ලෙස ඉක්මනින් සොයාගත නොහැකි බවත්, ප්‍රමාදයෙන් විකුණුම්කරු අගතියට පත් නොවූ බවත් ගැනුම්කරු පෙන්විය යුතු අතර, වසර ගණනාවක් ගෙවී යන විට තුනම ඔප්පු කිරීම දුෂ්කර වේ.

මට ඇත්තටම විකුණුම්කරුගෙන් ඉල්ලා සිටිය හැක්කේ කුමක්ද?

අනුකූලතාවයක් නොමැති බව තහවුරු වූ විට, සාමාන්‍ය පිළියම වන්නේ දේපල එහි තිබිය යුතු තත්ත්වයට ප්‍රතිසංස්කරණය කිරීමේ පිරිවැයට සමාන හානි හෝ මිලදී ගැනීමේ මිල අඩු කිරීමයි. විකිණීම ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් අවලංගු කළ හැකි නමුත් ගනුදෙනුව අවසන් කිරීම සාධාරණීකරණය කිරීමට තරම් බරපතල දෝෂ සඳහා වෙන් කර ඇත, එය දුර්ලභ ය. අලුත්වැඩියාව සිදු කිරීමට අවස්ථාව ලබා දීමට විකුණුම්කරුට ද හිමිකම් තිබිය හැකි අතර, එය වැඩ ආරම්භ කිරීමට පෙර ලිඛිතව දැනුම් දීමට තවත් හේතුවකි.

සැඟවුණු දෝෂ සහ අදාළ කාල සීමාවන් පිළිබඳ උපදෙස්

Law & More සැඟවුණු දෝෂ හිමිකම් සම්බන්ධයෙන් ලන්දේසි දේපළ ගැනුම්කරුවන්ට සහ විකුණුම්කරුවන්ට උපදෙස් දෙයි: දෝෂයක් සාමාන්‍ය භාවිත සීමාව සපුරාලන්නේද යන්න තක්සේරු කිරීම, හිමිකම් පෑමක් සජීවීව තබා ගන්නා දැනුම්දීම් සහ බාධා කිරීම් ලිපි කෙටුම්පත් කිරීම, විශේෂඥ වාර්තා උපදෙස් දීම සහ අභියෝග කිරීම සහ විකුණුම්කරුවෙකුට, කොන්ත්‍රාත්කරුවෙකුට හෝ රක්ෂණකරුවෙකුට එරෙහිව සාකච්ඡා සහ ක්‍රියාමාර්ග පැවැත්වීම. හිමිකම් පෑමකට මුහුණ දී සිටින සහ ගැනුම්කරු නියමිත වේලාවට පැමිණිලි කළේ දැයි දැන ගැනීමට අවශ්‍ය විකුණුම්කරුවන්ට ද අපි උපදෙස් දෙමු.

අවසාන දින දෙකම සොයාගැනීමේ සිට ක්‍රියාත්මක වන බැවින්, දෝෂයක් අනාවරණය වූ පසු උපදෙස් වල වටිනාකම ඉක්මනින් පහත වැටේ. ඔබ දෝෂයක් සොයාගෙන ඇත්නම් හෝ ඒ පිළිබඳව චෝදනා කරමින් ලිපියක් ලැබී ඇත්නම්, ඔබේ ස්ථාවරය සාකච්ඡා කිරීමට අප හා සම්බන්ධ වීමට ඔබව සාදරයෙන් පිළිගනිමු.