නිවාස හිමියෙකුට නේවාසික කුලී නිවැසියෙකු අවසන් කළ හැක්කේ කුලී නිවැසියාගේ කැමැත්තට එරෙහිව උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණය ( කැන්ටන්රෙක්ටර් ) හරහා පමණි: ව්‍යවස්ථාපිත පදනමක් මත දැන්වීමක් ලබා දී අවසන් දිනය නියම කරන ලෙස අධිකරණයෙන් ඉල්ලා සිටීමෙන් හෝ කුලී නිවැසියා එය බරපතල ලෙස උල්ලංඝනය කර ඇති බැවින් බදු දීම විසුරුවා හරින ලෙස අධිකරණයෙන් ඉල්ලා සිටීමෙන්. ඊට වෙනස්ව, කුලී නිවැසියෙකුට දැන්වීමක් ලබා දීමෙන් පමණක් බදු දීම අවසන් කළ හැකිය.
කුලී ගිවිසුම් වර්ග, දැනුම්දීම සහ විසුරුවා හැරීම අතර වෙනස, ව්‍යවස්ථාපිත හේතු, ක්රියා පටිපාටිය සහ එහි අන්තරායන් සහ කල්බදු කාලය අවසන් වූ විට තැන්පතු සහ සේවා පිරිවැය සමඟ සිදුවන්නේ කුමක්ද යන්න අපි පහතින් පැහැදිලි කරමු. ලිපියෙන් සමාජීය සහ පෞද්ගලික අංශයේ ස්වයං අන්තර්ගත සහ ස්වයං අන්තර්ගත නොවන නේවාසික නවාතැන් ආවරණය කෙරේ; ව්‍යාපාරික පරිශ්‍ර එහි විෂය පථයෙන් පිටත ය.
කුමන ආකාරයේ නේවාසික කුලී ගිවිසුම් තිබේද?
ප්‍රධාන වෙනස වන්නේ අවිනිශ්චිත කාලයක් සඳහා කුලී ගිවිසුම් සහ තාවකාලික කුලී ගිවිසුම් අතර ය. 2024 ජූලි 1 වන දින සිට අවිනිශ්චිත කුලී ගිවිසුම නැවතත් සම්මතයක් වී ඇති අතර තාවකාලික කොන්ත්‍රාත්තු සඳහා අවසර දෙනු ලබන්නේ නිශ්චිත කණ්ඩායම් සඳහා පමණි.
අවිනිශ්චිත කාලයක් සඳහා කුලී ගිවිසුමක් කුලී නිවැසියාට උපරිම ආරක්ෂාව ලබා දෙයි. ඉඩම් හිමියාට එය අවසන් කළ හැක්කේ නීත්‍යානුකූල පදනමක් මත, නියමිත පෝරමයේ දැන්වීමක් ලබා දීමෙන් සහ කුලී නිවැසියා අධිකරණ තීන්දුවට එකඟ නොවන්නේ නම් පමණි. දෙපාර්ශවයම නීත්‍යානුකූල දැනුම් දීමේ කාල සීමාවන් නිරීක්ෂණය කළ යුතුය.
2024 ජූලි 1 වන දින සිට බලාත්මක වූ ස්ථිර කුලී ගිවිසුම් පිළිබඳ පනත ( Wet vaste huurcontracten ) යටතේ, ඉඩම් හිමියන්ට නිශ්චිත කණ්ඩායම් සඳහා පමණක් නව තාවකාලික කොන්ත්‍රාත්තු ලබා දිය හැකිය. ලන්දේසි රජයට අනුව, වෙනත් නගර සභාවක අධ්‍යාපනය ලැබීමට පැමිණෙන සිසුන්, රැකියාවක් සඳහා හෝ තම නිවස ප්‍රතිසංස්කරණය කිරීම සඳහා තාවකාලිකව පදිංචියට යන පුද්ගලයින්, සමාජ සත්කාරයෙන් හෝ හදිසි නිවාස තත්ත්වයකින් පැමිණෙන පුද්ගලයින්, පෙර කොන්ත්‍රාත්තුවක් අවසන් වූ පසු දෙවන අවස්ථාවක් ලබා ගන්නා කුලී නිවැසියන් සහ තම දරුවන් අසල තාවකාලික නිවාස අවශ්‍ය දෙමාපියන් වෙන් කිරීම මෙයට ඇතුළත් වේ. එවැනි කොන්ත්‍රාත්තුවක් උපරිම වශයෙන් වසර දෙකක් පවතී. අවසන් දිනට මාස එකහමාරක සිට තුනකට පෙර ඉඩම් හිමියා කුලී නිවැසියාට ලිඛිතව දැනුම් දිය යුතුය; අඛණ්ඩව ක්රියාත්මක වන තාවකාලික කොන්ත්‍රාත්තුවක් අවිනිශ්චිත කාලයක් සඳහා කොන්ත්‍රාත්තුවක් බවට පත්වේ.
2024 ජූලි 1 වන දිනට පෙර අවසන් කරන ලද තාවකාලික කොන්ත්‍රාත්තු ඔවුන්ගේ මුල් නීති රීති තබා ගනී. මීට පෙර, ස්වයං අන්තර්ගත නිවාස වසර දෙකක් දක්වා සහ ස්වයං අන්තර්ගත නොවන නවාතැන්, හවුල් නිවසක කාමරයක් වැනි, වසර පහක් දක්වා කුලියට දිය හැකිය.
කෙටි කාලීන කුලී ගිවිසුම් දින 30 කට සීමා කරන සහ සිසුන් සහ සංක්‍රමණික සේවකයින් සඳහා තාවකාලික කොන්ත්‍රාත්තු සඳහා වැඩි ඉඩක් නිර්මාණය කරන සුදුසු කුලී ගිවිසුම් ( wetsvoorstel passende huurcontracten ) පිළිබඳ පනත් කෙටුම්පතක් පිළිබඳව ද රජය සාකච්ඡා කරමින් සිටී. මහජන උපදේශනය 2026 ජූලි 2 සිට අගෝස්තු 28 දක්වා පැවැත්විණි; පනත සම්මත කර නොමැති බැවින් වත්මන් නීති තවමත් අදාළ වේ.
නිවේදනය සහ විසුරුවා හැරීම අතර වෙනස කුමක්ද?
දැනුම්දීම ( opzegging ) කල්බදුව දැනුම් දීමේ කාල සීමාවක් සමඟ අවසන් කරන අතර, ඉඩම් හිමියෙකු සඳහා, නීත්‍යානුකූල පදනමක් ඇත. පාර්ශවයක් ඉටු කිරීමට අපොහොසත් වී ඇති නිසා විසුරුවා හැරීම ( ontbinding ) කල්බදුව අවසන් කරන අතර, නේවාසික කල්බදු සඳහා එයට අධිකරණ තීන්දුවක් අවශ්‍ය වේ.
දැනුම් දීමකින්
ලන්දේසි සිවිල් සංග්‍රහයේ (BW) 7:271 වගන්තිය යටතේ, ඇපකරුගේ රිට් ආඥාව මගින් හෝ ලියාපදිංචි ලිපියක් මගින් දැනුම් දිය යුතුය. කුලී නිවැසියාගේ කලත්‍රයා හෝ ලියාපදිංචි සහකරු සම-කුලී නිවැසියෙකු නම්, ඔවුන් එක් එක් පුද්ගලයාට වෙන වෙනම දැනුම් දිය යුතුය. ඉඩම් හිමියෙකු දැන්වීම සඳහා පදනම සඳහන් කළ යුතුය; එය නොමැතිව, දැන්වීම අවලංගු වේ.
දැනුම්දීමේ කාල සීමාවන් වන්නේ:
- කුලී නිවැසියා සඳහා: කුලිය ගෙවීමේ කාලයට සමාන, අවම වශයෙන් මාසයක් සහ උපරිම වශයෙන් මාස තුනක්;
- ඉඩම් හිමියා සඳහා: අවම වශයෙන් මාස තුනක්, කුලී නිවැසියා නිවසේ පදිංචිව සිටින සෑම වසරකම එක් මාසයකින් දීර්ඝ කර ඇත, උපරිම වශයෙන් මාස හයක් දක්වා.
ඉඩම් හිමියාගේ දැනුම්දීමෙන් පසු, කුලී නිවැසියාට ඔහු හෝ ඇය එකඟ වේද යන්න පැවසීමට සති හයක් තිබේ. කුලී නිවැසියා ලිඛිතව එකඟ නොවන්නේ නම්, අධිකරණය අවසාන වශයෙන් තීරණය කරන තෙක් නීතිය ක්රියාත්මක කිරීම මගින් කල්බදුව දිගටම පවතී (7:272 BW වගන්තිය). එම සති හයෙන් පසු ඉඩම් හිමියාට බදු දීම අවසන් වන දිනය නියම කරන ලෙස අධිකරණයෙන් ඉල්ලා සිටිය හැකිය.
විසුරුවා හැරීම
විසුරුවා හැරීම සඳහා කුලී නිවැසියා විසින් උල්ලංඝනය කිරීමක් අවශ්‍ය වේ. 7:231(1) BW වගන්තිය යටතේ, නේවාසික කල්බදුවක් විසුරුවා හැරිය හැක්කේ කුලී නිවැසියා අධිකරණය විසින් ඉටු කිරීමට අපොහොසත් වූ බවට පදනම මත පමණි. 7:231(2) BW වගන්තියේ පටු ව්‍යතිරේක ඇත, උදාහරණයක් ලෙස අබිං පනත යටතේ මත්ද්‍රව්‍ය ජාවාරම හේතුවෙන් හෝ මහජන සාමයේ හේතූන් මත නගරාධිපති නිවස වසා දැමූ විට.
ඉඩම් හිමියෙකුට දැනුම් දීමක් කළ හැක්කේ කුමන හේතු මතද?
7:274(1) වගන්තියේ ලැයිස්තුගත කර ඇති හේතු මත පමණි. අධිකරණය බදු දීම අවසන් කිරීමට හිමිකම් පෑමට අවසර දෙන්නේ එම හේතු වලින් එකක් ස්ථාපිත කළහොත් පමණි.
- (අ) බරපතල කරදරයක් හෝ හිඟ කුලී ගෙවීමක් හේතුවෙන්, කුලී නිවැසියා හොඳ කුලී නිවැසියෙකු ලෙස හැසිරී නොමැත.
- (ආ) වලංගු ඉවත් කිරීමේ වගන්තියක් (ඇඳන් ඇඳ) එකඟ විය, උදාහරණයක් ලෙස ඉඩම් හිමියාට හෝ පෙර පදිංචිකරුවෙකුට නැවත එහි යාමට අවශ්‍ය නිසා, 7:274(2) BW වගන්තියේ දැඩි කොන්දේසි සපුරා ඇත්නම්.
- (ඇ) ඉඩම් හිමියාට ඔහුගේ හෝ ඇයගේම භාවිතය සඳහා නිවස ඉක්මනින් අවශ්‍ය වේ. අධිකරණය දෙපාර්ශවයේම අවශ්‍යතා කිරා මැන බලන අතර කුලී නිවැසියාට වෙනත් සුදුසු නවාතැන් ලබා ගැනීමට හැකි විය යුතුය.
- (ඈ) එම විධිවිධානයේ කොන්දේසි යටතේ, එම නිවස සඳහාම නව කුලී ගිවිසුමකට එළඹීමට සාධාරණ යෝජනාවක් කුලී නිවැසියා ප්‍රතික්ෂේප කරයි.
- (ඉ) අදාළ පරිසර සැලැස්මට අනුකූල කාර්යයක් ඉටු කිරීමට ඉඩම් හිමියාට අවශ්‍ය වේ (සියලු දෙනාගේ සැලැස්ම) දේපළට පවරයි.
- (ඊ) නිවස ඉඩම් හිමියාගේම නිවසේ කොටසක් වන අතර (ඉඩම් හිමියාගේ නිවසේ ස්වයං අන්තර්ගත නොවන නවාතැන්), සහ ඉඩම් හිමියාගේ අවශ්‍යතා කුලී නිවැසියාගේ අවශ්‍යතාවලට වඩා වැඩිය.
- (උ) නිවස උපරිම වශයෙන් අවුරුදු පහළොවක සීමිත කාලයක් සඳහා පාරිසරික බලපත්‍රයක් සහිත ගොඩනැගිල්ලක පවතින අතර, එම බලපත්‍රය කල් ඉකුත් වීමට එරෙහිව දැන්වීම නිකුත් කරනු ලැබේ.
- (h) තනි නිවසක් කුලියට දෙන පෞද්ගලික ඉඩම් හිමියෙකු එය විකිණීමට කැමති වේ, බදු දීම ආරම්භ කිරීමට පෙර අවම වශයෙන් වසර දෙකක් එහි හිමිකරු ලෙස ජීවත් වී ඇත.
- (i) නිශ්චිත තරුණ කොන්ත්‍රාත්තුවක් යටතේ කුලී නිවැසියෙකු වයස අවුරුදු 28 සම්පූර්ණ කර ඇති අතර වෙනත් සුදුසු නවාතැන් ලබා ගත හැකිය.
හදිසි තමන්ගේම භාවිතය ඉල්ලුමක් ඇති ඉඩමකි. උදාහරණ ලෙස නිවසේ තනිවම ජීවත් වීමට කැමති ඉඩම් හිමියෙකු හෝ ඉඩම් හිමියාගේ සමීප පවුලේ සාමාජිකයෙකු දැක්විය හැකිය. උසාවිය ඉඩම් හිමියාගේ අවශ්‍යතාවය කෙතරම් හදිසිද යන්න සහ කුලී නිවැසියාට වෙනත් සුදුසු නිවාස සොයා ගත හැකිද යන්න සොයා බලයි.
කඩ කිරීම සඳහා අධිකරණයට කල්බදු ගිවිසුම විසුරුවා හැරිය හැක්කේ කවදාද?
කුලී නිවැසියා වගකීමක් ඉටු කිරීමට අපොහොසත් වුවහොත්, ඉඩම් හිමියාට අධිකරණයෙන් බදු දීම විසුරුවා හැරීමට ඉල්ලා සිටිය හැකිය. ප්‍රමාණවත් බරක් නොමැති වීම පමණක් විසුරුවා හැරීම යුක්ති සහගත කරන අතර, අධිකරණය කුලී නිවැසියාට ඇති ප්‍රතිවිපාක ඇතුළුව සියලු තත්වයන් කිරා මැන බලයි.
නීතිමය පදනම වන්නේ 6:265(1) වගන්තියයි: පාර්ශවයක් ඉටු කිරීමට අසමත් වීම අනෙක් පාර්ශවයට ගිවිසුම විසුරුවා හැරීමේ අයිතිය ලබා දෙයි, එහි විශේෂ ස්වභාවය හෝ සුළු වැදගත්කම ලබා දී ඇති අසාර්ථකත්වය විසුරුවා හැරීම සාධාරණීකරණය නොකරන්නේ නම් මිස. 2018 සැප්තැම්බර් 28 වන දින (ECLI:NL:HR:2018:1810) ලන්දේසි ශ්‍රේෂ්ඨාධිකරණය ( හෝගේ රාඩ් ) විසින් සමාජ නිවාස සඳහා විශේෂ නීති අදාළ නොවන බව තීරණය කරන ලදී: මෙම සාමාන්‍ය රාමුව සියලු තත්වයන් සැලකිල්ලට ගැනීමට ප්‍රමාණවත් ඉඩක් ලබා දෙයි, නිවස තබා ගැනීමට කුලී නිවැසියාගේ උනන්දුව සහ නිවාස නොමැති වීමේ අවදානම ඇතුළුව. කුලී නිවැසියා අධිකරණයේ පෙනී නොසිටියද, උල්ලංඝනය ඉවත් කිරීමේ දරුණු ප්‍රතිවිපාකය සාධාරණීකරණය කරන්නේද යන්න අධිකරණයට පරීක්ෂා කළ හැකිය.
වඩාත් පොදු උල්ලංඝනයන් වන්නේ:
- කුලී හිඟ මුදල්. උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණවල ජාතික මාර්ගෝපදේශ යටතේ, හිඟ මුදල් මාසික වාරික තුනකට සමාන නම්, කුලී හිඟ මුදල් නිසා විසුරුවා හැරීම සඳහා හිමිකම් පෑමක් ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් ලබා දෙනු ලැබේ. එසේ වුවද, අධිකරණය විසින් කුලී නිවැසියාට ගෙවීමට හෝ කොන්දේසි සහිත විසුරුවා හැරීමක් නියෝග කිරීමට කාල සීමාවක් ලබා දිය හැකිය.
- කරදරය. හොඳ කුලී නිවැසියෙකු ලෙස හැසිරෙන්නේ නැති සහ ව්‍යුහාත්මක ශබ්දය හෝ අසල්වැසියන්ට තර්ජන වැනි බරපතල, ප්‍රදර්ශනය කළ හැකි කරදර ඇති කරන කුලී නිවැසියෙකුට නිවස අහිමි විය හැකිය. කරදරය ඔප්පු කිරීමට ඉඩම් හිමියාට හැකි විය යුතුය.
- එකඟ වූ අරමුණට පටහැනිව භාවිතා කිරීම. නිවස ව්‍යාපාරික ස්ථානයක් ලෙස හෝ කංසා ගොවිපලක් වැනි අපරාධ ක්‍රියාකාරකම් සඳහා භාවිතා කිරීම ගිවිසුම් කඩ කිරීමකි.
- අනවසර උප කුලියට දීම. ඉඩම් හිමියාගේ අවසරයකින් තොරව මුළු නිවසම උප කුලියට දීම විසුරුවා හැරීම සාධාරණීකරණය කළ හැකි බරපතල උල්ලංඝනයකි.
ඉඩම් හිමියා විසුරුවා හැරීමට හිමිකම් පෑමට පෙර, ඔහු හෝ ඇය සාමාන්‍යයෙන් පැහැර හැරීමේ දැන්වීමක් යවයි ( ඉන්ජෙබ්රෙක්ස්ට්ලින් ) එම කඩකිරීමට පිළියම් යෙදීමට කුලී නිවැසියාට සාධාරණ කාලයක් ලබා දෙයි. කංසා ගොවිපලක් වැනි පිළියම් කළ නොහැකි බරපතල කඩකිරීම් වලදී, මෙම පියවර අවශ්‍ය නොවනු ඇත.
ක්රියා පටිපාටිය ක්රියාත්මක වන්නේ කෙසේද?
කුලී නිවැසියා ස්වේච්ඡාවෙන් පිටව නොයන්නේ නම්, ඉඩම් හිමියා උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණයට යා යුතුය. බදුකරු බරපතල ලෙස එය උල්ලංඝනය කර තිබුණත්, බදුකරුට බදු දීම අවසන් වී ඇති බව තනිවම තීරණය කළ නොහැක.
- පැහැර හැරීම පිළිබඳ දැන්වීම: උල්ලංඝනය විස්තර කරමින් ලියාපදිංචි ලිපියක් යවන්න සහ එයට පිළියම් යෙදීමට සාධාරණ කාල සීමාවක් නියම කරන්න. යැවීම පිළිබඳ සාක්ෂි තබා ගන්න.
- සිතාසි: කුලී නිවැසියා කඩකිරීමට පිළියම් යොදන්නේ නැත්නම්, ඇපකරුවෙකු සිතාසියක් යවන අතර, එහි හිමිකරු බදු දීම විසුරුවා හැරීම සහ නෙරපා හැරීම ඉල්ලා සිටී. දැනුම් දීමේ ක්රියා පටිපාටියකදී, ඉඩම් හිමියා ඒ වෙනුවට බදු දීම අවසන් වන දිනය නියම කරන ලෙස අධිකරණයෙන් ඉල්ලා සිටී.
- නඩු විභාගය: අධිකරණය දෙපාර්ශවයටම සවන් දෙයි. ඉඩම් හිමියා උල්ලංඝනය හෝ දැනුම් දීම සඳහා පදනම ඔප්පු කළ යුතුය; කුලී නිවැසියාට ඔහුගේ හෝ ඇයගේ පැත්ත සහ ඕනෑම අවම කිරීමේ තත්වයක් ඉදිරිපත් කළ හැකිය.
- විනිශ්චය: අධිකරණය හිමිකම් පෑමට අවසර දෙයිද නැතහොත් ප්‍රතික්ෂේප කරයි. එය අවසර දෙන්නේ නම්, කුලී නිවැසියා පිටව යා යුතු කාල සීමාව අධිකරණය විසින් නියම කරයි. බාලවයස්කාර දරුවන් නිවසේ ජීවත් වන්නේද යන්න අධිකරණය දැනගත යුතුය, මන්ද එය දිගු නෙරපා හැරීමේ කාලයකට හේතු විය හැක.
- නෙරපා හැරීම: කුලී නිවැසියා ස්වේච්ඡාවෙන් පිටව නොයන්නේ නම්, ඇපකරුට නෙරපා හැරීම බලාත්මක කළ හැකිය.
ක්රියා පටිපාටියක කාලසීමාව සහ පිරිවැය නඩුව මත බෙහෙවින් රඳා පවතී, උදාහරණයක් ලෙස කුලී නිවැසියා නඩුව ආරක්ෂා කරන්නේද යන්න සහ අභියාචනයක් අනුගමනය කරන්නේද යන්න මත.
සාරාංශ ක්‍රියාදාමයන් විකල්පයක් වන්නේ කවදාද?
බරපතල කරදර, භයානක තත්වයන් හෝ නිවසේ සිට මත්ද්‍රව්‍ය ජාවාරම වැනි හදිසි අවස්ථාවන්හිදී, ඉඩම් හිමියෙකුට අධිකරණයෙන් සාරාංශ නඩු විභාගයකින් ( kort geding ) තාවකාලික නියෝගයක් ඉල්ලා සිටිය හැකිය. කාරණය හදිසි බවත්, හිමිකම් පෑම සුදුසුකම් මත ක්‍රියාමාර්ග සාර්ථක වීමට බොහෝ දුරට ඉඩ ඇති බවත් අධිකරණයට ඒත්තු ගැන්විය යුතුය.
| නිර්ණායක | සුදුසුකම් මත ක්‍රියාදාමය | සාරාංශ කටයුතු |
| වේගය | හිමින් | ඉක්මනින් |
| සාක්ෂි | සාක්ෂි පිළිබඳ පූර්ණ තක්සේරුව | තාවකාලික තක්සේරුව; හිමිකම් පෑම සාර්ථක වීමට ප්‍රමාණවත් ඉඩක් තිබිය යුතුය. |
| සුදුසු වන්නේ | දැනුම්දීම සහ විසුරුවා හැරීම සඳහා සියලු හේතු | හදිසි අවස්ථා |
| තීරණ | අවසන් තීරණය | තාවකාලික පියවර |
තාවකාලික නෙරපා හැරීමේ නියෝගයකින් පසුව, කුසලතා මත ක්‍රියාමාර්ග තවමත් අනුගමනය කළ හැකිය. ඉඩම් හිමියන් සඳහා, සාරාංශ ක්‍රියාමාර්ග යනු පැහැදිලි, බරපතල සහ ලේඛනගත උල්ලංඝනයන් සහිත සාධාරණ තේරීමක් පමණි. සැකයක් ඇති විට, කුසලතා මත ක්‍රියාමාර්ග වඩාත් නිශ්චිත බවක් ලබා දෙයි.
නිවාස හිමියන් බොහෝ විට මුහුණ දෙන ගැටළු මොනවාද?
වඩාත් පොදු බාධක වන්නේ ප්‍රතිචාර නොදක්වන කුලී නිවැසියෙකු, ප්‍රමාණවත් සාක්ෂි නොමැතිකම සහ ක්රියා පටිපාටියකට ගතවන කාලයයි. සෑම එකකටම ප්‍රායෝගික විසඳුමක් ඇත.
කුලී නිවැසියා පැහැර හැරීමේ දැන්වීමට ප්‍රතිචාර නොදක්වයි.
එය ක්රියා පටිපාටිය නතර නොකරයි: ඉඩම් හිමියාට උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණයට යා හැකිය. ලියාපදිංචි ලිපියේ ධාවන පථය සහ හෝඩුවාව ඇතුළුව සියලුම සේවා සාක්ෂි තබා ගන්න. කුලී නිවැසියා අධිකරණයේ පෙනී නොසිටින්නේ නම්, හිමිකම් පෑම බොහෝ විට ලබා දෙනු ලැබේ, නමුත් විසුරුවා හැරීම අසාධාරණ නම් අධිකරණය තවමත් එය ප්‍රතික්ෂේප කළ හැකිය.
ප්‍රමාණවත් සාක්ෂි නොමැත
ඔප්පු කිරීමේ භාරය නිවාස හිමියා සතුය. ප්‍රමාණවත් සාක්ෂි නොමැතිව, අධිකරණය හිමිකම් පෑම ප්‍රතික්ෂේප කරනු ඇත. ඔබ ආරම්භ කිරීමට පෙර ලේඛන එකතු කරන්න:
- හිඟ කුලී: බැංකු ප්‍රකාශන, ගෙවීම් මතක් කිරීම් සහ හිඟ මාස පිළිබඳ දළ විශ්ලේෂණයක්;
- කරදර: පොලිස් වාර්තා, අසල්වාසීන්ගෙන් ලැබෙන පැමිණිලි සහ කුලී නිවැසියා සමඟ ලිපි හුවමාරුව;
- අනවසර උපසිරැසි: ඡායාරූප, ප්‍රකාශ සහ වෙළඳ දැන්වීම්.
ක්රියා පටිපාටිය ඉතා දිගු වේ
හිඟ මුදල් අඛණ්ඩව වර්ධනය වන විට, කාලය මිල අධික වේ. පළමුව සාමකාමී විසඳුමක් සලකා බලන්න: ස්වේච්ඡාවෙන් පිටවීම පිළිබඳ ගිවිසුමක්, සමහර විට ගෙවීමක් සමඟ, කාලය සහ මුදල් ඉතිරි කර ගත හැකිය. එය ලිඛිතව සටහන් කරන්න. සමථයකට පත් කිරීමට නොහැකි නම් සහ කාරණය හදිසි නම්, ඔබට හදිසි බව පෙන්විය හැකි නම්, සාරාංශ ක්‍රියාමාර්ග වේගවත් විය හැකිය.
කල්බදු කාලය අවසන් වූ විට තැන්පතු සහ සේවා වියදම්වලට කුමක් සිදුවේද?
2023 ජූලි 1 වන දින සිට අවසන් කරන ලද කොන්ත්‍රාත්තු සඳහා, තැන්පතුව උපරිම වශයෙන් මාස දෙකක මූලික කුලිය විය හැකි අතර, බදු කාලය අවසන් වී දින 14ක් ඇතුළත හෝ අඩු කිරීම් සිදු කළහොත් දින 30ක් ඇතුළත ඉඩම් හිමියා එය ආපසු ගෙවිය යුතුය. සේවා පිරිවැය ව්‍යවස්ථාපිත දළ විශ්ලේෂණය හරහා පියවනු ලැබේ.
ඉඩම් හිමියාට තැන්පතුවෙන් නොගෙවූ කුලිය, නොගෙවූ සේවා පිරිවැය සහ කුලී නිවැසියා විසින් සිදු කරන ලද හානිය වැනි නිශ්චිත අයිතම පමණක් අඩු කළ හැකි අතර, ඕනෑම අඩු කිරීමක් ලිඛිතව සඳහන් කළ යුතුය. 7:259 BW වගන්තිය යටතේ, දින දර්ශන වර්ෂය අවසන් වීමෙන් පසු අවම වශයෙන් මාස හයකට පෙර, ඉඩම් හිමියා සෑම වසරකම සේවා පිරිවැය පිළිබඳ අයිතමගත දළ විශ්ලේෂණයක් කුලී නිවැසියාට ලබා දිය යුතුය; වසර තුළ බදු කාලය අවසන් වුවහොත්, දළ විශ්ලේෂණය ගෙවී ගිය වසරේ කොටස ආවරණය කරයි.
ඊළඟට ඔබ කළ යුත්තේ කුමක්ද?
ඉඩම් හිමියන් සඳහා, ප්‍රවේශමෙන් සකස් කරන ලද ගොනුවක් සහ නිවැරදි ක්රියා පටිපාටියක් තීරණාත්මක වේ. කුලී නිවැසියන් සඳහා, කාලෝචිත ලෙස ප්‍රතිචාර දැක්වීම සහ උපදෙස් ලබා ගැනීම වටී.
- ඉඩම් හිමියන්: කඩ කිරීම ප්‍රවේශමෙන් ලේඛනගත කරන්න, සාධාරණ අවසාන දිනයක් සහිතව ලියාපදිංචි ලිපියක් මගින් පැහැර හැරීම පිළිබඳ දැන්වීමක් යවන්න, සහ අධිකරණයට යාමට පෙර සාමකාමී විසඳුමක් සලකා බලන්න.
- දැනුම්දීම ලබා දෙන ඉඩම් හිමියන්: නිවැරදි පෝරමය භාවිතා කරන්න, නීත්‍යානුකූල පදනම සඳහන් කරන්න සහ දැනුම්දීමේ කාල සීමාව නිරීක්ෂණය කරන්න.
- කුලී නිවැසියන්: ඉඩම් හිමියාගේ දැනුම්දීමෙන් පසු සති හයක් ඇතුළත බදු දීම අවසන් කිරීමට ගිවිසුමක් අත්සන් නොකරන්න; අධිකරණය තීරණය කරන තුරු බදු දීම දිගටම පවතී.
- දෙකම: ඔබට එකඟතාවයකට පැමිණිය නොහැකි නම් කුලී නිවැසි නීතිඥවරයෙකුගෙන් උපදෙස් ලබා ගන්න.
සාරාංශයකින්
- උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණයකින් තොරව කුලී නිවැසියාගේ කැමැත්තට එරෙහිව ඉඩම් හිමියෙකුට නේවාසික කල්බදුවක් අවසන් කළ නොහැක; කුලී නිවැසියෙකුට මාස එක සිට තුන දක්වා දැනුම් දීමක් කළ හැකිය.
- ඉඩම් හිමියෙකුගේ දැන්වීම ඇපකරුගේ රිට් හෝ ලියාපදිංචි ලිපියක් මගින් ලබා දිය යුතු අතර, 7:274 BW වගන්තියේ ව්‍යවස්ථාපිත පදනමක් සඳහන් කළ යුතු අතර මාස තුනේ සිට හය දක්වා දැනුම් දීමේ කාලයක් නිරීක්ෂණය කළ යුතුය.
- උල්ලංඝනය සඳහා විසුරුවා හැරීම සඳහා අධිකරණ තීන්දුවක් (7:231 BW වගන්තිය) සහ ප්‍රමාණවත් බරක් උල්ලංඝනය කිරීමක් අවශ්‍ය වේ; කුලී හිඟ මුදල් සඳහා මාර්ගෝපදේශය මාසික වාරික තුනකි.
- 2024 ජූලි 1 වන දින සිට නව තාවකාලික කොන්ත්‍රාත්තු සඳහා අවසර දෙනු ලබන්නේ නිශ්චිත කණ්ඩායම් සඳහා සහ උපරිම වශයෙන් වසර දෙකක් සඳහා පමණි.
- 2023 ජූලි 1 වන දින සිට කොන්ත්‍රාත්තු සඳහා තැන්පතුවක් උපරිම වශයෙන් මාස දෙකක මූලික කුලිය වන අතර එය දින 14ක් හෝ 30ක් ඇතුළත ආපසු ගෙවිය යුතුය.
නිතර අසන ප්රශ්න
ඉඩම් හිමියෙකුට අධිකරණයට නොගොස් නේවාසික කල්බදුවක් අවසන් කළ හැකිද?
කුලී නිවැසියා එකඟ වන්නේ නම් පමණි. ඉඩම් හිමියෙකුට දැන්වීමක් කළ හැකි නමුත්, කුලී නිවැසියා ලිඛිතව එකඟ නොවන්නේ නම්, අධිකරණය තීරණය කරන තෙක් කල්බදුව පවතී. උල්ලංඝනය සඳහා විසුරුවා හැරීම සඳහා පටු ව්‍යවස්ථාපිත ව්‍යතිරේකවලට අමතරව අධිකරණ තීන්දුවක් ද අවශ්‍ය වේ.
විසුරුවා හැරීම සඳහා කොපමණ කුලී හිඟ මුදලක් ප්‍රමාණවත්ද?
උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණවල ජාතික මාර්ගෝපදේශ යටතේ, විසුරුවා හැරීම ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් මාසික වාරික තුනක හිඟ මුදල් සමඟ ලබා දෙනු ලැබේ. අධිකරණයට තවමත් කුලී නිවැසියාට ගෙවීමට කාලය ලබා දිය හැකිය, නැතහොත් කොන්දේසි සහිත විසුරුවා හැරීමක් තෝරා ගත හැකිය.
නව හිමිකරුවෙකු ලීසිං ගිවිසුමට ගරු කළ යුතුද?
ඔව්. විකිණීමෙන් බදු ගිවිසුම කඩ නොවේ: ඉඩම් හිමියා නිවස විකුණන්නේ නම්, බදු ගිවිසුම යටතේ ඇති අයිතිවාසිකම් සහ බැඳීම් නව හිමිකරුට පැවරේ (7:226 BW වගන්තිය).
කුලී නිවැසියෙකු කොපමණ දැනුම් දීමක් කළ යුතුද?
අවම වශයෙන් මාසයක් සහ උපරිම වශයෙන් මාස තුනක් සහිත, කුලිය ගෙවීමේ කාලයට සමාන කාල සීමාවක්. මාසික කුලියක් සඳහා, එනම් මාසයකි.
වසා දැමීම
කුලී නිවැසියාගේ කැමැත්තට එරෙහිව නේවාසික කුලී නිවැසියෙකු අවසන් කිරීම කළ හැක්කේ උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණය හරහා පමණක් වන අතර වලංගු නීතිමය පදනමක් මත පමණි. කුලී නිවැසියන් ශක්තිමත් ආරක්ෂාවක් භුක්ති විඳින අතර, අධිකරණය සැමවිටම දෙපාර්ශවයේම අවශ්‍යතා කිරා මැන බලයි. ප්‍රවේශමෙන් සූදානම් වීම පෝරමය හෝ සාක්ෂි මත අසාර්ථක වන ක්රියා පටිපාටි වළක්වයි. ඉඩම් හිමියෙකු ලෙස හෝ කුලී නිවැසියෙකු ලෙස ඔබට කුලී නීතිය පිළිබඳ උපදෙස් අවශ්‍යද ? ඔබ සිටින්නේ කොතැනදැයි විශ්වාස නැද්ද? ඔබේ තත්වය ගැන අපට කියන්න. වැඩ කරන දිනක් ඇතුළත ඔබේ විකල්ප අපි ඔබට දන්වන්නෙමු.
කෙසේද Law & More මේ සඳහා ඔබට උදව් කළ හැකිද යන්න අපගේ කුලී නීතිඥ පිටුව.
