නෙදර්ලන්තයේ දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥවරයෙකු ( vastgoedadvocaat) යනු දේපළ කාරණයකදී ඔබ වෙනුවෙන් තනිවම කටයුතු කරන නීතිඥයෙකි: මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුම සමාලෝචනය කිරීම සහ සාකච්ඡා කිරීම, දේපළෙහි නීතිමය තත්ත්වය විමර්ශනය කිරීම සහ ආරවුලක් ඇති වුවහොත් නඩු කටයුතු පැවැත්වීම. සිවිල් නීති නොතාරිස් (නොතාරිස්) සහ වතු නියෝජිතයා (makelaar) වෙනස් දෙයක් කරයි: නොතාරිස්වරයා ගැනුම්කරු සහ විකුණුම්කරු අතර අපක්ෂපාතීව සිටිය යුතු අතර, නියෝජිතයා සාකච්ඡා කරයි නමුත් නීති උපදෙස් ලබා නොදේ.
ආදර්ශ කොන්ත්‍රාත්තුවක් මත සම්මත නිවාස මිලදී ගැනීමක් සඳහා, ඔබට බොහෝ විට නීතිඥයෙකු අවශ්‍ය නොවේ. වාණිජ දේපළ, සංවර්ධන සැලසුම්, දිගු කල්බදු, මහල් නිවාස අයිතිවාසිකම්, කුලී ගොඩනැගිල්ලක් හෝ අවසන් වූ පසු ආරවුලක් සඳහා, ඔබ සාමාන්‍යයෙන් එසේ කරයි. නීතිඥවරයා කරන්නේ කුමක්ද, කෙනෙකුට උපදෙස් දීම වටී නම් සහ බොහෝ දේපල නඩු තීරණය කරන කාලසීමාවන් මොනවාද යන්න අපි පහතින් පැහැදිලි කරමු.
නොතාරිස්වරයා සහ නියෝජිතයා නොකරන දේ, දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥයෙකු කරන්නේ කුමක්ද?
නීතිමය අවදානම පිළිබඳව ඔබට උපදෙස් දෙන සහ ඔබ වෙනුවෙන් නඩු පැවරිය හැකි එකම පුද්ගලයා නීතිඥවරයා පමණි. නොතාරිස්වරයා මාරු කිරීම නිල වශයෙන් සිදු කරයි; නියෝජිතයා දේපළ සොයාගෙන මිල සාකච්ඡා කරයි.
ලන්දේසි දේපල ගනුදෙනු සඳහා සැබවින්ම වෙනස් විධාන සහිත වෘත්තිකයන් තිදෙනෙකු සම්බන්ධ වේ. ඔවුන් ව්‍යාකූල කිරීම ගැනුම්කරුවෙකුට ගැටලුවක් ප්‍රමාද වී සොයා ගැනීමට වඩාත් පොදු හේතුවයි.
නොතාරිස්වරයා පොදු තනතුරක් දරන අතර රාජකීය නියෝගයෙන් පත් කරනු ලැබේ. නොතාරිස්වරයා මාරු කිරීමේ ඔප්පුව (akte van levering) සහ උකස් ඔප්පුව (hypotheekakte) කෙටුම්පත් කර ක්‍රියාත්මක කරන අතර ඒවා ඉඩම් රෙජිස්ට්‍රාර් (Kadaster) සමඟ ලියාපදිංචි කරයි. නොතාරිස්වරයා හිමිකම සහ ඕනෑම ලියාපදිංචි බරක් ද පරීක්ෂා කරන අතර තෙවන පාර්ශවීය ගිණුමක් හරහා මිලදී ගැනීමේ මිල හසුරුවයි. නොතාරිස්වරයා දෙපාර්ශවයටම දැනුම් දිය යුතු අතර පැත්තක් ගත නොහැක. ප්‍රායෝගිකව මෙයින් අදහස් කරන්නේ නොතාරිස්වරයා වගන්තියක් පවසන දේ ඔබට පවසනු ඇති නමුත් ඔබ එය පිළිගත යුතුද යන්න නොවේ.
වතු නියෝජිතයා ඔවුන් සමඟ සම්බන්ධ වී සිටින ඕනෑම අයෙකු සඳහා වැඩ කරයි. විකුණුම් නියෝජිතයෙකු ඔබට නොව විකුණුම්කරුට වගකීම් දරයි. මිලදී ගැනීමේ නියෝජිතයෙකු නීතිමය අවදානමට වඩා මිල, තත්ත්වය සහ සාකච්ඡා සඳහා උපදෙස් දෙයි. කිසිදු නියෝජිතයෙකුට ඔබ වෙනුවෙන් කටයුතු කළ නොහැක.
නීතිඥවරයා ඔවුන් අතර අවකාශය පුරවයි. ලන්දේසි දේපල නීතියේ එයින් අදහස් වන්නේ හිමිකම සහ එයට එරෙහිව ලියාපදිංචි කර ඇති බර පරීක්ෂා කිරීම සහ සැලසුම් කිරීම සහ අවසර පත්‍ර තත්ත්වය පරීක්ෂා කිරීමයි. නීතිඥවරයා දේපල පොරොන්දු වූ දේට ගැලපෙනවාද යන්න තක්සේරු කරයි, තීරණාත්මක කොන්දේසි කෙටුම්පත් කරයි හෝ සංශෝධනය කරයි, සහ ඔබට අත්හැරිය හැකි දේ සහ කුමන අවදානමක් යටතේද යන්න පිළිබඳව උපදෙස් දෙයි. එය සිදුවුවහොත්, නීතිඥවරයා පැහැර හැරීම පිළිබඳ දැන්වීමක් යවයි, අතුරු සහනයක් සඳහා අයදුම් කරයි හෝ හිමිකම් පෑමක් ගෙන එයි. නීතිඥවරයා ඔබේම උපදේශකයා ලෙස ඔබට රහස්‍යභාවයට බැඳී සිටින අතර, නියෝජිතයා සහ නොතාරිස්වරයා මෙන් නොව, ඔබ වෙනුවෙන් කටයුතු පැවැත්විය හැකිය.
භූමිකාවන් තුන සංසන්දනය කරන්නේ කෙසේද?
| වෘත්තීය | සඳහා ක්‍රියා | ප්රධාන වගකීම් |
|---|---|---|
| නිශ්චල දේපල නීතිඥ (vastgoedadvocaat) | ඔයා තනියම | නීතිමය නිසි කඩිසරකම, කොන්ත්‍රාත්තුව සහ එහි කොන්දේසි කෙටුම්පත් කිරීම සහ සාකච්ඡා කිරීම, අවදානම පිළිබඳ උපදෙස්, පැහැර හැරීම් පිළිබඳ දැනුම්දීම්, නඩු පැවරීම් සහ අතුරු සහන. |
| වතු නියෝජිත (මේක්ලාර්) | ඔවුන් සමඟ සම්බන්ධ වූ කවුරුන් හෝ | දේපළ සොයා ගැනීම, නැරඹීම, තක්සේරු උපදෙස්, මිල සාකච්ඡා කිරීම, ආකෘති පත්‍රයක් මත දීමනාව කෙටුම්පත් කිරීම. |
| සිවිල් නීති නොතාරිස් (නොතාරිස්) | පක්ෂ දෙකෙන් එකක්වත් නොවේ; පොදු කාර්යාලයක් | හිමිකම් විමර්ශනය, පැවරුම් ඔප්පුව සහ උකස් ඔප්පුව ක්‍රියාත්මක කිරීම, කැඩස්ටර් හි ලියාපදිංචි කිරීම, අරමුදල් පියවීම. |
නොතාරිස්වරයාගේ මැදිහත්වීම ඔබේම නීති උපදෙස් සඳහා ආදේශකයක් නොවේ. ගොනුව නොතාරිස්වරයා වෙත ළඟා වන විට, මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුම සාමාන්‍යයෙන් අත්සන් කර ඇති අතර තීරනාත්මක කොන්දේසි කල් ඉකුත් වී ඇත. එබැවින් නීතිඥයෙකු වැඩි වටිනාකමක් එක් කරන්නේ ඔබ අත්සන් කිරීමට පෙර මිස පසුව නොවේ. නිවසක් මිලදී ගැනීමේදී ලන්දේසි නොතාරිස්වරයාගේ කාර්යභාරය පිළිබඳ අපගේ මාර්ගෝපදේශය නොතාරිස්වරයා කරන සහ පරීක්ෂා නොකරන දේ දක්වා ඇත.
ඔබට දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥයෙකු අවශ්‍ය වන්නේ කවදාද?
ගනුදෙනුවේ අවදානම වාණිජමය නොව නීත්‍යානුකූල වන විට ඔබට එකක් අවශ්‍ය වේ. එය වාණිජ දේපළ, සංවර්ධන සැලසුම්, වතු, දිගු කල්බදු, මහල් නිවාස අයිතිවාසිකම්, විදේශයන්හි ජීවත් වන ගැනුම්කරුවන් සහ දෝෂ සඳහා වගකීමකින් තොරව විකුණුම් සඳහා අදාළ වේ.
සෑම මහල් නිවාසයක් මිලදී ගැනීමකටම නීතිඥයෙකු අවශ්‍ය නොවේ. සාමාන්‍ය කොන්දේසි සහිතව සහ අසාමාන්‍ය හිමිකම් තනතුරක් නොමැතිව, ආදර්ශ කොන්ත්‍රාත්තුවක් මත සම්මත නේවාසික මිලදී ගැනීමක් සාමාන්‍යයෙන් නියෝජිතයෙකු සහ නොතාරිස්වරයෙකු විසින් හොඳින් හසුරුවනු ලැබේ. පහත තත්වයන් වෙනස් වේ. ඒ සෑම දෙයකම වැරැද්දක් යුරෝ දස දහස් ගණනක් හෝ දේපල භාවිතා කිරීම සඳහා වසර ගණනාවක් වැය විය හැකිය.
වාණිජ දේපළ යනු පැහැදිලිම අවස්ථාවයි. කාර්යාලයක්, සාප්පුවක්, ගබඩාවක් හෝ මිශ්‍ර භාවිත ගොඩනැගිල්ලක් මිලදී ගැනීම කල්බදු නීතිය, සැලසුම් නීතිය, පස සහ පාරිසරික වගකීම් සහ වැට් බදු සහ මාරු බද්දේ අන්තර්ක්‍රියාකාරිත්වය ගෙන එයි. බොහෝ විට පවතින කුලී නිවැසියෙකු සිටින අතර ඔහුගේ අයිතිවාසිකම් නව හිමිකරු ලෙස ඔබව බැඳ තබයි. නේවාසික ආකෘති කොන්ත්‍රාත්තුවක් මේ සඳහා ගොඩනගා නැත.
සංවර්ධන සහ ප්‍රතිසංස්කරණ ව්‍යාපෘති දෙවන අවස්ථාවයි. මිලදී ගැනීමේ වටිනාකම දේපල ගොඩනැගීමට, දිගු කිරීමට හෝ භාවිතය වෙනස් කිරීමට අවසර දීම මත රඳා පවතී නම්, කොන්ත්‍රාත්තුව ඔබව බැඳීමට පෙර සැලසුම් තත්ත්වය සත්‍යාපනය කළ යුතුය. එවිට කොන්ත්‍රාත්තුවට බලපත්‍රයට බැඳී ඇති කොන්දේසියක් අවශ්‍ය වේ. පරිසර හා සැලසුම් පනත යටතේ පාරිසරික බලපත්‍රය සඳහා අපගේ මාර්ගෝපදේශය ඔබ අයදුම් කළ යුතු දේ සහ එයට කොපමණ කාලයක් ගතවේද යන්න පැහැදිලි කරයි.
ඉතිරි අවස්ථා එකම තර්කනය අනුගමනය කරයි:
- වත්තකින් දේපළ. උරුමක්කාරයන් කිහිප දෙනෙකුම සහයෝගයෙන් කටයුතු කළ යුතු අතර, වතුයාය තවමත් අස්ථාවර විය හැකිය.
- දිගු කල්බදු (erfpacht). බිම් කුලිය, සමාලෝචන දිනයන් සහ නගර සභාවේ සාමාන්‍ය කොන්දේසි මගින් දේපළ සැබවින්ම වටින දේ තීරණය වේ.
- මහල් නිවාස අයිතිවාසිකම්. බෙදීමේ ඔප්පුව සහ හිමිකරුවන්ගේ සංගමය ඔබ වෙත පැවරෙන බැඳීම් දරයි.
- විදේශයක ජීවත් වන ගැනුම්කරුවෙක්. හඳුනා ගැනීම, මූල්‍යකරණය සහ ලන්දේසි සහ විදේශීය නීතියේ අන්තර්ක්‍රියා සියල්ලටම කාලය ගතවේ.
- කිසිදා එම දේපළෙහි ජීවත් නොවූ විකුණුම්කරුවෙක්. එවැනි විකුණුම්කරුවන් සාමාන්‍යයෙන් විකුණන්නේ දෝෂ සඳහා වගකීම සීමා කරන වගන්තියක් සමඟිනි.
ඔබ පෞද්ගලික පුද්ගලයෙකු ලෙස මිලදී ගන්නේ නම් සහ ඔබට ඇති ආරක්ෂාව කුමක්දැයි දැන ගැනීමට අවශ්‍ය නම්, විදේශිකයෙකු ලෙස නෙදර්ලන්තයේ නිවසක් මිලදී ගැනීම සහ එකට නිවසක් මිලදී ගැනීම පිළිබඳ අපගේ මාර්ගෝපදේශ කියවන්න . ඒවා බොහෝ විට පැන නගින තත්වයන් ආවරණය කරයි.
මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුම පාලනය කරන නීති මොනවාද?
පෞද්ගලික ගැනුම්කරුවෙකු නිවසක් මිලදී ගැනීමේදී, ගිවිසුම ලිඛිතව තිබිය යුතු අතර, පසුව ගැනුම්කරුට දින තුනක සිසිලන කාලයක් ඇත. ඉන්පසු, නිසි ලෙස එකඟ වූ සහ නිසි ලෙස ක්‍රියාත්මක කරන ලද තීරණාත්මක කොන්දේසි පමණක් ගැනුම්කරුට වියදමකින් තොරව මුදල් ආපසු ගැනීමට ඉඩ සලසයි.
මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුම (koopovereenkomst) මිල, මාරු කිරීමේ දිනය, ඇතුළත් කර ඇති දේ, කුමන වියදම් දරන්නේ කවුද සහ එක් පාර්ශ්වයක් පැහැර හැරියහොත් කුමක් සිදුවේද යන්න නියම කරයි. ලන්දේසි සිවිල් සංග්‍රහයේ (Burgerlijk Wetboek, BW) 7:2 වගන්තියේ නීති දෙකක් පුද්ගලික ගැනුම්කරුවෙකුට නිවසක් විකුණන විට එය ඇති වන ආකාරය පාලනය කරයි. දෙකම බොහෝ විට වරදවා වටහාගෙන ඇත.
වාචික ගිවිසුමක් බැඳීමක් ඇති කර ගන්නවාද?
පෞද්ගලික ගැනුම්කරුවෙකුට නිවසක් විකිණීම සඳහා නොවේ. 7:2(1) BW වගන්තියට අනුව, වෘත්තියක හෝ ව්‍යාපාරයක ක්‍රියා නොකරන ස්වභාවික පුද්ගලයෙකුට නිවසක් විකිණීම ලිඛිතව සටහන් කළ යුතුය.
දෙපාර්ශවයම ලිඛිත ගිවිසුම අත්සන් කරන තුරු, බලාත්මක කළ හැකි ගිවිසුමක් නොමැත, අතට අත දීම හෝ ඊමේල් හුවමාරුව කෙතරම් ස්ථිර වුවත්. එය දෙකම කපා දමයි: විකුණුම්කරුට තවමත් ඉහළ දීමනාවක් පිළිගත හැකි අතර, ගැනුම්කරුට තවමත් ඉවත් විය හැකිය. වාණිජ දේපළ සඳහා හෝ ව්‍යාපාරයක් අතරතුර මිලදී ගන්නා ගැනුම්කරුවෙකුට මෙම රීතිය අදාළ නොවේ. එහිදී, වාචික ගිවිසුමක් බැඳී තිබිය හැකිය.
සිසිලන කාලය ක්‍රියාත්මක වන්නේ කෙසේද?
7:2(2) BW වගන්තියට අනුව, වාසස්ථානයක පෞද්ගලික ගැනුම්කරුවෙකුට හේතු දැක්වීමකින් තොරව සහ කිසිවක් ගෙවීමකින් තොරව දින තුනක් ඇතුළත මිලදී ගැනීම විසුරුවා හැරිය හැක. මෙම කාල සීමාව ක්‍රියාත්මක වන්නේ ගැනුම්කරුට අත්සන් කරන ලද ගිවිසුමේ පිටපතක් ලැබුණු දින සිටය.
සාමාන්‍ය කාල සීමාවන් පනත (Algemene termijnenwet) යටතේ, සෙනසුරාදා, ඉරිදා හෝ රජයේ නිවාඩු දිනයක් නොවන අවම වශයෙන් දින දෙකක් ඇතුළත් වන පරිදි කාල සීමාව දීර්ඝ කර ඇත. එබැවින් ප්‍රායෝගිකව කාල සීමාව බොහෝ විට දින දර්ශන දින තුනකට වඩා දිගු වේ. අයිතිය ගැනුම්කරුට පමණක් අයත් වේ; විකුණුම්කරුට සමාන කිසිවක් නොමැත. කාල සීමාව තුළ ඔබ ඔබේ මුදල් ආපසු ගැනීම සන්නිවේදනය කළ යුතු අතර, ඔබට එය ඔප්පු කළ හැකි වන පරිදි ලිඛිතව එසේ කිරීම ඥානවන්ත ය. ලන්දේසි දේපල මිලදී ගැනීමකින් ඉවත් වීම පිළිබඳ අපගේ මාර්ගෝපදේශය සිසිලන කාලය අවසන් වූ පසු ඉතිරිව ඇති මාර්ග දක්වා ඇත.
තීරණාත්මක කොන්දේසි ගැනුම්කරුගේ සැබෑ ආරක්ෂාව වන්නේ ඇයි?
මක්නිසාද යත් සිසිලන කාලයෙන් පසු වියදමකින් තොරව කොන්ත්‍රාත්තුවෙන් පිටතට යා හැකි එකම මාර්ගය ඒවා වන බැවිනි. ඒවා නීතියෙන් ගම්‍ය නොවේ: ඒවා කොන්ත්‍රාත්තුවේ නොමැති නම්, ඒවා නොපවතී.
resolutive කොන්දේසියක් (ontbindende voorwaarde) ඔබව ආරක්ෂා කරන්නේ එය නිසි ලෙස එකඟ වී නිසි ලෙස ආයාචනා කර ඇත්නම් පමණි. සාමාන්‍ය ඒවා නම්:
- උකස් දීමනාවක් ලබා ගැනීම සඳහා ගැනුම්කරුට සාමාන්‍යයෙන් සති හතරේ සිට හය දක්වා කාලයක් ලබා දෙන මූල්‍ය කොන්දේසියක්;
- ජාතික උකස් ඇපකරයට (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) බැඳී ඇති කොන්දේසියක් වන අතර එහිදී ගැනුම්කරු එය මත විශ්වාසය තබයි;
- ගොඩනැගිලි පරීක්ෂාවකින් එකඟ වූ සීමාවට වඩා අලුත්වැඩියා වියදම් පෙන්නුම් කළහොත්, ගැනුම්කරුට ඉවත් වීමට ඉඩ සලසන ව්‍යුහාත්මක සමීක්ෂණ කොන්දේසියක්;
- සරල නිවසක්, අවසර පත්‍රයකට බැඳී ඇති කොන්දේසියක්, භාවිතය වෙනස් කිරීමක් හෝ නීතිමය විමර්ශනයේ සතුටුදායක ප්‍රතිඵලයක් හැර වෙනත් ඕනෑම දෙයක් සඳහා.
කොන්දේසියක් ඉල්ලා සිටින විට ගැනුම්කරුවන්ට බොහෝ විට ඔවුන්ගේ ආරක්ෂාව අහිමි වේ. ආකෘති කොන්ත්‍රාත්තු මඟින් ගැනුම්කරු එකඟ වූ කාල සීමාව තුළ විකුණුම්කරුට දැනුම් දිය යුතුය. මූල්‍යකරණ කොන්දේසියක් සඳහා, ගැනුම්කරු ලිඛිත සාක්ෂි සමඟ ප්‍රතික්ෂේප කිරීමට සහාය විය යුතුය, සාමාන්‍යයෙන් ණය දෙන්නන් එකකට වඩා ප්‍රතික්ෂේප කිරීම්. ප්‍රමාද වූ දැනුම්දීමක් හෝ ලේඛන නොමැති එකක්, කොන්ත්‍රාත්තුව බලාත්මක කරයි. වගන්තිය කියවන්න, ඔබේ දිනපොතේ දිනය තබන්න, ඔබ උකස සඳහා අයදුම් කරන අතරතුර සාක්ෂි එකතු කරන්න, එය ප්‍රතික්ෂේප කිරීමෙන් පසුව නොවේ.
අදාළ වන තැන්පතු සහ දඩ මුදල් මොනවාද?
සම්මත ආකෘති කොන්ත්‍රාත්තු සඳහා මිලදී ගැනීමේ මිලෙන් සියයට දහයක තැන්පතුවක් හෝ බැංකු ඇපකරයක් අවශ්‍ය වේ. එම කොන්ත්‍රාත්තු මඟින්ම පැහැර හරින පාර්ශ්වයක් සඳහා මිලදී ගැනීමේ මිලෙන් සියයට දහයක දඩයක් නියම කෙරේ.
කොන්ත්‍රාත්තුවේ දක්වා ඇති කාල සීමාවක් තුළ නොතාරිස්වරයාගේ තෙවන පාර්ශවීය ගිණුමට තැන්පතුව ගෙවනු ලැබේ, නැතහොත් බැංකු ඇපකරයක් මගින් ප්‍රතිස්ථාපනය කරනු ලැබේ. නියමිත වේලාවට එසේ කිරීමට අපොහොසත් වීමම උල්ලංඝනයකි.
පැහැර හැරීමේ දැන්වීමකින් පසු පාර්ශවයක් ඉටු කිරීමට අපොහොසත් වූ විට දඩය ගෙවිය යුතු අතර එය වහාම ගෙවිය යුතුය. කාර්ය සාධනය හෝ වැඩි හානි ඉල්ලා සිටීමේ අයිතිය අනෙක් පාර්ශවය සතුවේ. සියයට දහය ගිවිසුම්ගත වන අතර ව්‍යවස්ථාපිත නොවේ, එය ප්‍රතිවිපාක දෙකක් ඇත. අත්සන් කිරීමට පෙර ඔබට එය සාකච්ඡා කළ හැකිය. 6:94 BW වගන්තියට අනුව, අධිකරණය එම බලය සංයමයකින් භාවිතා කළද, එය සම්පූර්ණයෙන් යෙදීම පැහැදිලිවම පිළිගත නොහැකි නම්, අධිකරණයක් ගිවිසුම්ගත දඬුවමක් අඩු කළ හැකිය. වගන්තිය කියවීමකින් තොරව අත්සන් කළ ගැනුම්කරුවෙකුට මෙම කරුණු දෙකම උපකාරී නොවේ.
නීතිමය නිසි කඩිසරකම ආවරණය කරන්නේ කුමක්ද?
නීතිමය නිසි කඩිසරකම මගින් හිමිකම, මායිම් සහ දේපළට එරෙහිව ලියාපදිංචි කර ඇති සියල්ල මෙන්ම එහි සැලසුම් කිරීමේ ස්ථානයද පරීක්ෂා කරයි. එය වේගවත් වෙළඳපොළක බොහෝ විට මඟ හැරෙන ක්‍රියාවලියේ කොටසකි.
ගොඩනැගිලි සමීක්ෂණයක් ව්‍යුහය දෙස බලයි. නීතිමය නිසි කඩිසරකම මඟින් ව්‍යුහය පිහිටා ඇති සියල්ල සහ ඊට එරෙහිව ලියාපදිංචි කර ඇති සියල්ල දෙස බලයි. ආරම්භක ස්ථානය ඉඩම් ලේඛනාගාරයයි. එය හිමිකම, මායිම්, උකස් කිරීම් සහ ඇමුණුම් සහ දේපලට එරෙහිව ලියාපදිංචි කර ඇති බර පෙන්වයි.
නව හිමිකරු ලෙස ඔබව බැඳ තබන බර කුමක්ද?
බර පැටවීම් ආකාර කිහිපයකින් පැමිණෙන අතර, ඒවා එක් එක් අනුප්‍රාප්තික හිමිකරු බැඳ තබයි. වඩාත් සුලභ වන්නේ:
- සහන (නීති විරෝධී): අසල්වැසි දේපලකට ඔබේ දේපළට වඩා අයිතියක් ලබා දෙයි, එනම් මාර්ග අයිතිය, ජලාපවහන අයිතිය හෝ ගොඩනැගිලි සීමා කිරීම වැනි.
- ගුණාත්මක වගකීම (kwalitatieve verplichting): සෑම අනුප්‍රාප්තික හිමිකරුවෙකුටම යමක් ඉවසා සිටීමට හෝ යමකින් වැළකී සිටීමට බැඳී සිටී.
- සදාකාලික වගන්තිය (කෙටින්බෙඩින්): ඊළඟ ගැනුම්කරුට ද එම වගකීමම පැනවීමට හිමිකරුට බල කරයි, සාමාන්‍යයෙන් එයට දඩයක් ද අය කෙරේ.
- සුපිරිසිදු අයිතිය (opstalrecht): ඔබේ ඉඩමේ වැඩ හෝ කේබල් වල අයිතිය වෙනත් කෙනෙකුට ලබා දෙයි. උපයෝගිතා සමාගමක් හෝ සූර්ය බලශක්ති ස්ථාපනයක් සම්බන්ධ වන විට මෙය පොදු වේ.
- දිගු කල්බදු (erfpacht): ඔබ සින්නක්කර ඉඩම වෙනුවට කල්බදු ඉඩම මිලදී ගන්නේ, ඉඩම් කුලිය සහ වරින් වර සමාලෝචන සමඟින් දේපලෙහි ආර්ථිකය සම්පූර්ණයෙන්ම වෙනස් කළ හැකිය.
නෙදර්ලන්තයේ erfpacht සහ දිගු කල්බදු සඳහා අපගේ මාර්ගෝපදේශය සමාලෝචනය ක්‍රියාත්මක වන ආකාරය පැහැදිලි කරයි.
සැලසුම් කිරීම, අවසර පත්‍ර සහ භාවිතය ඔබ පරීක්ෂා කරන්නේ කෙසේද?
වත්මන් භාවිතයට අවසර තිබේද, සෑම වෙනස් කිරීමකටම අවශ්‍ය අවසරය තිබේද, සහ ඔබේම සැලසුම් නාගරික පරිසර සැලැස්මට ගැලපේද යන්න පරීක්ෂා කරන්න. 2024 ජනවාරි 1 වන දින සිට මෙම ප්‍රශ්න පරිසර හා සැලසුම් පනත (Omgevingswet) යටතේ පවතී.
Omgevingswet බලාත්මක වීමත් සමඟ, නාගරික කලාපකරණ සැලසුම් සෑම මහ නගර සභාවක් සඳහාම තනි පරිසර සැලැස්මක (omgevingsplan) කොටසක් බවට පත් විය. බොහෝ බලපත්‍ර දැන් තනි පාරිසරික බලපත්‍රයක් ලෙස (omgevingsvergunning) අයදුම් කෙරේ. ප්‍රායෝගික ප්‍රශ්න වෙනස් වී නොමැත. වත්මන් භාවිතයට අවසර තිබේද? සෑම දිගුවක්ම, ඩෝමර් එකක්, පරිවර්තනයක් හෝ භාවිතය වෙනස් කිරීමක් අවශ්‍ය බලපත්‍රය සමඟ සිදු කර තිබේද? ඔබ දේපළ සමඟ කිරීමට අදහස් කරන දේ සැලැස්මට ගැලපෙනවාද? අවසර නොලත් දිගුවක් යනු හුදෙක් කඩදාසි ගැටලුවක් නොවේ. නගර සභාවට එය ඉවත් කිරීම අවශ්‍ය කළ හැකි අතර, එය බලාත්මක කිරීමට යුතුකමක් ඇති බැවින්, එය බොහෝ විට එය ස්ථානයේ තැබීමට ඉඩක් නැත.
සැලැස්මට අමතරව, ගොඩනැගිල්ල ලැයිස්තුගත ස්මාරකයක්ද සහ එය ආරක්ෂිත නගර දර්ශනයක පිහිටා තිබේද යන්න පරීක්ෂා කරන්න. මහ නගර සභාවක්, පළාතක් හෝ රාජ්‍යයක් පූර්ව-භූමිතික අයිතියක් (voorkeursrecht) ස්ථාපිත කර තිබේද යන්න පරීක්ෂා කරන්න, එය 2024 සිට පැරණි මහ නගර සභා මනාප අයිතිවාසිකම් පනතේ නොව Omgevingswet හි 9 වන පරිච්ඡේදයේ නියාමනය කර ඇත. පස දූෂණය හෝ ඇස්බැස්ටෝස් සඳහාද පරීක්ෂා කරන්න. වාණිජ දේපළ සඳහා, පාරිසරික බලපත්‍ර, කාර්යාල ගොඩනැගිලි සඳහා බලශක්ති ලේබල් බැඳීම් සහ ව්‍යාපාරික භාවිතයට අනුයුක්ත ඕනෑම බලපත්‍රයක් වෙන වෙනම සත්‍යාපනය කරන්න.
සැඟවුණු අඩුපාඩු සඳහා වන්දි ගෙවන්නේ කවුද?
දේපල කොන්ත්‍රාත්තුවට නොගැලපේ නම්, අවදානම වලංගු ලෙස ගැනුම්කරු වෙත මාරු කර නොමැති නම්, විකුණුම්කරු වගකිව යුතුය. කෙසේ වෙතත්, ගැනුම්කරු නියමිත වේලාවට පැමිණිලි කළ යුතුය: ඕනෑවට වඩා ප්‍රමාද වී ගෙන එන ලද හිමිකම් පෑමක් එම පදනම මත පමණක් අසාර්ථක වේ.
7:17 BW වගන්තියට අනුව, ලබා දෙන දේපල කොන්ත්‍රාත්තුවට අනුකූල විය යුතුය. සාමාන්‍ය භාවිතය සඳහා සහ ඕනෑම විශේෂ භාවිතයක් සඳහා ප්‍රකාශිතව එකඟ වූ ගුණාංග දේපළෙහි ඇති බව ගැනුම්කරු අපේක්ෂා කළ හැකිය. එය අනුකූලතා ප්‍රමිතිය වන අතර, එය අවසන් වූ පසු සෑම ආරවුලකම පාහේ පදනම වේ.
එහි දෙපස රාජකාරි දෙකක් තිබේ. විකුණුම්කරු තමා දන්නා අඩුපාඩු හෙළි කළ යුතු අතර එය ගැනුම්කරුගේ තීරණයට වැදගත් වේ. සාධාරණ ලෙස ප්‍රවේශම් සහගත ගැනුම්කරුවෙකු විමර්ශනය කරන්නේ කුමක් දැයි ගැනුම්කරු විමර්ශනය කළ යුතුය. රාජකාරි දෙකම උල්ලංඝනය කර ඇත්නම්, විකුණුම්කරුගේ නිහඬතාවය සාමාන්‍යයෙන් ගැනුම්කරුගේ නොබැලීමට වඩා බරයි. නමුත් පැහැදිලි අනතුරු ඇඟවීමේ ලකුණක් නොසලකා හරින ලද ගැනුම්කරුවෙකු සම්පූර්ණයෙන්ම ආරක්ෂා නොවනු ඇත.
අවදානම මාරු කරන්නේ කුමන වගන්තිද?
වයස් වගන්තිය සහ පදිංචිය නොමැති වගන්තිය වඩාත් සුලභ වේ. දෝෂය ගැන දැනගෙන කිසිවක් නොකියූ විකුණුම්කරුවෙකු ආරක්ෂා කරන්නේ දෙකම නොවේ.
ආදර්ශ මිලදී ගැනීමේ කොන්ත්‍රාත්තු මඟින් දෝෂ ඇතිවීමේ අවදානම නිතිපතා නැවත වෙන් කරයි. වයස් වගන්තියක් (ouderdomsclausule) මඟින් පැරණි ගොඩනැගිල්ලක් වත්මන් ඉදිකිරීම් ප්‍රමිතීන් සපුරා නොමැති බව ගැනුම්කරු පිළිගන්නා බව වාර්තා කරයි. විකුණුම්කරු කිසි විටෙකත් දේපළෙහි ජීවත් නොවූ තැන්වල, උදාහරණයක් ලෙස වතුයායක් හෝ ආයෝජකයෙකු පදිංචි නොවන වගන්තියක් (niet-zelfbewoningsclausule) භාවිතා වේ. එය විකුණුම්කරුට දැනගත නොහැකි දෝෂ සඳහා වගකීම සීමා කරයි. වගන්ති දෙකම සාකච්ඡා කළ හැකි අතර, ඒවායේ නිශ්චිත වචන වහලය සඳහා ගෙවන්නේ කවුරුන්ද යන්න තීරණය කරයි.
ඔබ කොපමණ ඉක්මනින් පැමිණිලි කළ යුතුද?
7:23(1) BW වගන්තියට අනුව, දෝෂය සොයාගත් පසු සාධාරණ කාලයක් ඇතුළත හෝ එය සාධාරණ ලෙස සොයාගත යුතුව තිබූ මොහොතෙන් පසුව ගැනුම්කරු විකුණුම්කරුට දැනුම් දිය යුතුය. දෝෂය මත පදනම් වූ හිමිකම් පෑමක් එම දැනුම්දීමෙන් වසර දෙකකට පසුව කාල සීමාව ඉක්මවා යයි (7:23(2) BW වගන්තිය).
ප්‍රායෝගිකව, ඔබේ විමර්ශනය අවසන් වීමට පෙර, දෝෂය දිස් වූ වහාම විකුණුම්කරුට ලියා සාක්ෂි තබා ගන්න. අලුතින් ඉදිකරන ලද දේපල සඳහා තත්ත්වය නැවතත් වෙනස් ය, තමන්ගේම බෙදාහැරීමේ සහ වගකීම් තන්ත්‍රයක් ඇත; අලුතින් ඉදිකරන ලද නිවාසවල දෝෂ පිළිබඳ අපගේ මාර්ගෝපදේශය බලන්න.
ඔබ මිලදී ගන්නා විට පවතින කුලී නිවැසියන්ට කුමක් සිදුවේද?
ඔවුන් රැඳී සිටියි. 7:226 BW වගන්තියට අනුව, කුලියට ගත් දේපලක් විකිණීමෙන් බදු දීම අවසන් නොවේ: ගැනුම්කරු ඉඩම් හිමියාගේ ස්ථානය භාර ගනී.
එමඟින් කල්බදුව වත්කමේ කොටසක් වන අතර එය සමාලෝචනය කිරීම නිසි කඩිසරකමේ කොටසක් බවට පත් කරයි. වාණිජ අවකාශය සඳහා, ලන්දේසි කල්බදු නීතියට තියුණු ලෙස වෙනස් ප්‍රතිවිපාක සහිත පාලන තන්ත්‍ර දෙකක් ඇත.
සිල්ලර හා ආගන්තුක සත්කාර අවකාශය 7:290 BW වගන්තියේ ආරක්ෂිත තන්ත්‍රයට අයත් වේ. පුළුල් ලෙස, මෙය මහජනතාවට විවෘත කවුන්ටරයක් සහිත සාප්පු, අවන්හල්, කැෆේ, රැගෙන යාමේ ස්ථාන, හෝටල් සහ ශිල්ප ව්‍යාපාර ආවරණය කරයි. කල්බදු වසර පහක් සහ වසර පහක් සඳහා ක්‍රියාත්මක වේ (7:292 BW වගන්තිය), අවසන් කිරීම සඳහා හේතු සීමිත වන අතර බොහෝ දුරට නීත්‍යානුකූල වන අතර, කුලී නිවැසියා ශක්තිමත් අඛණ්ඩතා ආරක්ෂාවක් භුක්ති විඳියි. කාර්යාල, ගබඩා, පරිචයන් සහ අනෙකුත් ව්‍යාපාරික අවකාශය 7:230a BW වගන්තියේ සැහැල්ලු තන්ත්‍රයට අයත් වේ. එහිදී පාර්ශවයන් බොහෝ දුරට නිදහස් ය, නමුත් කුලී නිවැසියාට තවමත් අවසන් කිරීමෙන් පසු හිස් කිරීමේ කාලය දීර්ඝ කරන ලෙස අධිකරණයෙන් ඉල්ලා සිටිය හැකිය.
කුමන තන්ත්‍රය අදාළ වේද යන්න රඳා පවතින්නේ පාර්ශවයන් කොන්ත්‍රාත්තුව ලබා දුන් ලේබලය මත නොව, සැබවින්ම එකඟ වූ භාවිතය මත ය. එය වැරදියට වටහා ගැනීම ගොඩනැගිල්ලක වටිනාකම වෙනස් කරයි. සම්මත වෙළඳපල ලේඛන වන්නේ ROZ ආකෘති කල්බදු වන අතර ඒවා ඉඩම් හිමියාට වාසිදායක වන අතර බොහෝ විට සාකච්ඡා වලදී දැඩි ලෙස සංශෝධනය කෙරේ. ROZ ආකෘති වාණිජ කල්බදු සඳහා අපගේ මාර්ගෝපදේශය සාකච්ඡා කිරීමට වටින වගන්ති ආවරණය කරන අතර, ලන්දේසි දේපල නීතිය සහ වාණිජ කුලී නීතිය පිළිබඳ අපගේ සංසන්දනය මෙම දෙක අන්තර්ක්‍රියා කරන ආකාරය පැහැදිලි කරයි.
නේවාසික කුලී නිවැසියන් සම්බන්ධ වන විට, නීති 2024 ජූලි 1 වන දින වෙනස් විය. එතැන් සිට, ස්ථාවර කාලීන නේවාසික කල්බදු සීමා කර ඇති අතර මධ්‍යම වෙළඳපල කුලී නියාමනය කර ඇති අතර එමඟින් ඉඩම් හිමියෙකුට කළ හැකි දේ සීමා වේ. නෙදර්ලන්තයේ කුලී නිවැසියන්ගේ අයිතිවාසිකම් පිළිබඳ අපගේ පිටුව වත්මන් තත්ත්වය දක්වා ඇත.
මහල් නිවාසයක් මිලදී ගැනීමේදී ඔබ පරීක්ෂා කළ යුත්තේ කුමක්ද?
කොටස් කිරීමේ ඔප්පුව, මෑත කාලීන මහා සභා රැස්වීම්වල මිනිත්තු සහ හිමිකරුවන්ගේ සංගමයේ මූල්‍ය කටයුතු පරීක්ෂා කරන්න. ඔවුන් එක්ව බොහෝ අවදානම තීරණය කරයි.
නෙදර්ලන්තයේ මහල් නිවාසයක් මිලදී ගැනීම යනු මහල් නිවාස අයිතියක් මිලදී ගැනීමයි: ගොඩනැගිල්ලේ කොටසක් සහ එක් ඒකකයක් භාවිතා කිරීමේ තනි අයිතිය. බෙදීමේ ඔප්පුව (බෙදීම්සිංසක්ටේ) සහ ඒ සමඟ ඇති නීති මගින් ඔබට ඒකකය සමඟ කළ හැකි දේ, පොදු දේ සහ පුද්ගලික දේ සහ පිරිවැය බෙදා ගන්නේ කෙසේද යන්න තීරණය කරයි. වතු නියෝජිතයාගේ විස්තර එසේ නොවේ. හිමිකරුවන්ගේ සංගමයේ (Vereniging van Eigenaars, VvE) සාමාජිකත්වය ස්වයංක්‍රීයව අනුගමනය කරන අතර එය අත්හැරිය නොහැක.
සංචිත අරමුදල සහ දිගුකාලීන නඩත්තු සැලැස්ම කෙරෙහි විශේෂ අවධානයක් යොමු කරන්න. අරමුදල් නොමැති සංචිතයක් සහ වැඩ අවශ්‍ය මුහුණතක් සහිත සංගමයක් එහි සාමාජිකයින්ගෙන් හිඟය අය කරනු ලබන අතර නව හිමිකරු ගෙවයි. 5:126 BW වගන්තියට අනුව, හිමිකරුවන්ගේ සංගමයක් ප්රධාන නඩත්තුව සඳහා සංචිත අරමුදලක් තබා ගත යුතුය. වාර්ෂික දායකත්වය අවම වශයෙන් වසර දහයක දිගුකාලීන නඩත්තු සැලැස්මක් මත පදනම් විය යුතුය, නැතහොත් ගොඩනැගිල්ලේ ප්‍රතිසංස්කරණ වටිනාකමෙන් අවම වශයෙන් සියයට 0.5 ක් විය යුතුය. දෙකම නොකරන සංගමයක් අනතුරු ඇඟවීමේ ලකුණකි.
හිමිකරුවන්ගේ සංගමයේ තීරණයකට ඔබ අභියෝග කරන්නේ කෙසේද?
ඔබ උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණයෙන් (kantonrechter) එය අවලංගු කරන ලෙස ඉල්ලා සිටී. 5:130 BW වගන්තියට අනුව, ඔබ තීරණය දැනගත් හෝ දැනගත හැකිව තිබූ දින සිට මාසයක් ඇතුළත ඔබ එසේ කළ යුතුය.
මිලදී ගැනීමෙන් පසු, නඩත්තුව, ඒකකයේ වෙනස්කම්, සේවා ගාස්තු හෝ රැස්වීම් පැවැත්වීම පිළිබඳ ආරවුල් පොදු වේ. මහා සභා රැස්වීමේ තීරණයක් නීතියට, බෙදීමේ ඔප්පුවට හෝ නීතිරීතිවලට හෝ සාධාරණත්වයට හා සාධාරණත්වයට පටහැනි නම් සාමාජිකයෙකුට එය අවලංගු කරන ලෙස ඉල්ලා සිටිය හැකිය. මාසයක කාල සීමාව ඉතා කෙටි ය. VvE සහ ලන්දේසි මහල් නිවාස අයිතිවාසිකම් සඳහා අපගේ මාර්ගෝපදේශය ක්‍රියා පටිපාටිය දක්වා ඇත.
දේපලක් මිලදී ගැනීමේදී මිලට අමතරව කොපමණ මුදලක් වැය වේද?
නොතාරිස් ගාස්තු, ඉඩම් ලියාපදිංචි කිරීමේ ගාස්තු, ඕනෑම නියෝජිතයෙකුගේ ගාස්තු, තක්සේරු කිරීමේ සහ සමීක්ෂණ වියදම් සහ මාරු කිරීමේ බද්ද (overdrachtsbelasting) අපේක්ෂා කරන්න. මාරු කිරීමේ බදු අනුපාතය ඔබ දේපළෙහිම ජීවත් වන්නේද යන්න මත රඳා පවතී.
මිලදී ගැනීමේ මිල යනු ගනුදෙනුවේ පිරිවැය නොවේ. ඊට අමතරව මාරු කිරීමේ ඔප්පුව සඳහා නොතාරිස් ගාස්තු සහ උකසක් තිබේ නම් උකස් ඔප්පුව ද ඇතුළත් වේ. ඉඩම් ලියාපදිංචි කිරීමේ ගාස්තු, ඕනෑම මිලදී ගැනීමේ නියෝජිතයෙකුගේ ගාස්තු සහ තක්සේරු කිරීමේ සහ ගොඩනැගිලි සමීක්ෂණයේ පිරිවැය එකතු කරන්න. නෙදර්ලන්තයේ පිහිටි නිශ්චල දේපල අත්පත් කර ගැනීම සඳහා මාරු කිරීමේ බද්ද අය කෙරේ.
2026 දී ඔබේ ප්රධාන නිවස ලෙස ඔබ පදිංචි වන නිවසක් සඳහා අනුපාතය සියයට 2 ක් වන අතර මිලදී ගැනීමට-බදු දීමට හෝ දෙවන නිවසක් වැනි අනෙකුත් නේවාසික දේපල සඳහා සියයට 8 කි. නේවාසික නොවන දේපල සඳහා සියයට 10.4 ක බදු අය කෙරේ. 2026 දී දේපල වටිනාකම යුරෝ 555,000 නොඉක්මවන තාක් කල්, නිවසේම ජීවත් වන වයස අවුරුදු 18 සිට 35 දක්වා ගැනුම්කරුවන්ට එක් වරක් ආරම්භක නිදහස් කිරීමක් භාවිතා කළ හැකිය. අනුපාත, වටිනාකම් සීමාව සහ කොන්දේසි වාර්ෂික බදු සැලැස්ම හරහා සකස් කරනු ලැබේ. අදාළ වන නීති රීති වන්නේ මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුමේ දිනයේ නොව, නොතාරිස් මාරු කිරීමේ දිනයේ සිට ක්‍රියාත්මක වන ඒවාය. ඔබ එකඟ වීමට පෙර බදු පරිපාලනය (Belastingdienst) හෝ ඔබේ බදු උපදේශක සමඟ වත්මන් සංඛ්‍යා පරීක්ෂා කරන්න. අලුතින් ඉදිකරන ලද දේපල අත්පත් කර ගැනීම සාමාන්‍යයෙන් මාරු බද්දට වඩා වැට් බද්දට යටත් වන අතර, ද්විත්ව බදුකරණය වළක්වා ගැනීම සඳහා මාරු බද්දෙන් නිදහස් කිරීමක් ඇත. මාරු බද්ද සහ ගැනුම්කරුගේ පිරිවැය පිළිබඳ අපගේ දළ විශ්ලේෂණය එක් එක් පිරිවැය වැටෙන ස්ථානය දක්වයි.
Law & More බදු ව්‍යුහගත කිරීමේ උපදෙස් ලබා නොදේ. සමහර ගනුදෙනු බදු ප්‍රතිඵලය මත රඳා පවතී, උදාහරණයක් ලෙස දේපල සමාගමක් සඳහා වත්කම් ගනුදෙනුවක් සහ කොටස් ගනුදෙනුවක් අතර තේරීම, නව ඉදිකිරීම් සඳහා වැට් බදු සහ මාරු බද්දේ අන්තර්ක්‍රියා හෝ විදේශීය ආයෝජකයෙකුගේ තත්ත්වය. එවැනි අවස්ථාවන්හිදී අපි ඔබේ බදු උපදේශක සමඟ එක්ව කටයුතු කරන අතර නීතිමය ව්‍යුහය සහ කොන්ත්‍රාත්තුව කෙරෙහි අවධානය යොමු කරමු.
අනෙක් පාර්ශවය ක්‍රියා නොකරන විට ඔබට කළ හැක්කේ කුමක්ද?
පැහැර හැරීම පිළිබඳ ලිඛිත දැන්වීමකින් ආරම්භ කරන්න. විකුණුම්කරු මාරු කිරීම ප්‍රතික්ෂේප කරන්නේ නම් හෝ වෙනත් කෙනෙකුට විකුණා ඇත්නම්, අතුරු සහනයක් සහ දේපල මත ඇපයක් මගින් දේපල විකිණීම නැවැත්විය හැකිය.
බොහෝ දේපල ආරවුල් කුඩා රටා සංඛ්‍යාවක් අනුගමනය කරන අතර, ඒ සෑම එකකටම ප්‍රතිචාරය වන්නේ ක්‍රියා පටිපාටිය මෙන්ම සාරය පිළිබඳව ය. අනෙක් පාර්ශවය ප්‍රමාද වුවහොත්, සාමාන්‍ය පළමු පියවර වන්නේ ඉටු කිරීමට සාධාරණ කාල සීමාවක් ලබා දෙන පැහැර හැරීම පිළිබඳ ලිඛිත දැන්වීමකි (6:82 BW වගන්තිය). එය නොමැතිව, අනෙක් පාර්ශවය සාමාන්‍යයෙන් පැහැර හැරීමක් සිදු නොවන අතර, හානි හෝ කොන්ත්‍රාත්තුව විසුරුවා හැරීම (6:265 BW වගන්තිය) ලබා ගත නොහැක.
විකුණුම්කරු මාරු කිරීම ප්‍රතික්ෂේප කරන්නේ නම් හෝ වෙනත් කෙනෙකුට විකුණා ඇත්නම්, මාරු කිරීම සමඟ සහයෝගයෙන් කටයුතු කිරීමට බල කිරීම සඳහා අතුරු සහන ක්‍රියාමාර්ග (kort geding) භාවිතා කළ හැකිය. අධිකරණයේ අවසරය ඇතිව, බෙදා හැරීම සඳහා අගතිගාමී ඇමුණුමක් ද දේපලෙහි ලියාපදිංචි කළ හැකි අතර එමඟින් එය විකිණිය නොහැක. සම්පූර්ණ කිරීමෙන් පසු දෝෂයක් මතු වුවහොත්, මෙම නියෝගය අනුගමනය කරන්න: දැනුම්දීම, විමර්ශනය, ප්‍රමාණනය සහ පසුව හිමිකම් පෑමක්.
බොහෝ දේපල නඩු තීරණය කරන්නේ කුමන කාලසීමාවන් ද?
අවසාන දිනයන් බොහෝ දුරට හානි සිදු කරයි. ජයග්‍රහණය කළ නොහැකි බොහෝ අවස්ථා පරාජය වී ඇත්තේ සුදුසුකම් මත නොව, නියමිත දිනකදීය:
- සිසිලන කාලය: දින තුනක්, අවම වශයෙන් වැඩ කරන දින දෙකක්;
- තීරනාත්මක කොන්දේසි: සාමාන්‍යයෙන් සති කිහිපයක්, කොන්ත්‍රාත්තුවේ දක්වා ඇති පරිදි;
- දෝෂයක් පිළිබඳ පැමිණිල්ලක්: සොයා ගැනීමෙන් පසු සාධාරණ කාලයක් ඇතුළත, පසුව හිමිකම් පෑම සඳහා වසර දෙකක්;
- හිමිකරුවන්ගේ සංගමයේ තීරණයක් අවලංගු කිරීම: මාසයක්.
ගැටලුවක් සොයාගත් පසු ගැනුම්කරුවෙකුට හෝ විකුණුම්කරුවෙකුට කළ හැකි වඩාත්ම ප්‍රයෝජනවත් දෙය නම්, ඔවුන්ගේ අයිතිවාසිකම් ආරක්ෂා කරන වචන වලින් වහාම අනෙක් පැත්තට ලියා උපදෙස් ලබා ගැනීමයි.
ඔබ දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥයෙකු තෝරා ගන්නේ සහ උපදෙස් දෙන්නේ කෙසේද?
දේපළ නීතිය පිළිබඳ පළපුරුද්ද, ඔබේ භාෂාවෙන් ලබා ගත හැකි බව සහ කාල රාමුව සහ ගාස්තු ව්‍යුහය ගැන විමසන්න. ඉන්පසු පළමු රැස්වීමට සියලුම ලියකියවිලි රැගෙන එන්න.
පළමුව, නීතිඥවරයා සාමාන්‍ය වාණිජ කටයුතුවලට වඩා දේපළ නීතිය ක්‍රියාත්මක කරනවාද යන්න පරීක්ෂා කරන්න. ක්ෂේත්‍රය තාක්ෂණික වන අතර, ආදර්ශ ලේඛන සහ වෙළඳපල පරිචය වැදගත් වේ. දෙවනුව, තීරනාත්මක කොන්දේසියක් බලා නොසිටින බැවින්, නීතිඥවරයාට ඔබේ ගනුදෙනුවට අවශ්‍ය භාෂාව සහ කාල රාමුව තුළ වැඩ කළ හැකිද යන්න පරීක්ෂා කරන්න. තෙවනුව, ගාස්තු ව්‍යුහගත කර ඇති ආකාරය විමසන්න: පැයකට වරක් හෝ ස්ථාවර, ඇතුළත් කර ඇති දේ සහ ඔබේ කාරණය සඳහා ඇස්තමේන්තුවක් කෙබඳුද යන්න. වැඩ ආරම්භ කිරීමට පෙර එය ලිඛිතව සඳහන් කළ යුතුය.
ඔබ සතුව ඇති සියල්ල පළමු රැස්වීමට රැගෙන එන්න: විස්තර, කෙටුම්පත් මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුම, ඉඩම් ලියාපදිංචි කිරීමේ උපුටා ගැනීම, එය මහල් නිවාසයක් නම් බෙදීමේ ඔප්පුව සහ සංගමයේ ලේඛන, දේපල කුලියට දී ඇත්නම් බදු දීම සහ විකුණුම්කරු හෝ නියෝජිතයා සමඟ ඇති ඕනෑම ලිපි හුවමාරුවක්. අත්සන් කිරීමට පෙර සමාලෝචනයක් සඳහා ආරවුලකින් කොටසක් වැය වේ. කොන්දේසි තවමත් වෙනස් කළ හැකි එකම අදියර ද එයයි.
ලන්දේසි දේපල කටයුතු සම්බන්ධයෙන් අපි ගැනුම්කරුවන්ට, විකුණුම්කරුවන්ට, ඉඩම් හිමියන්ට, කුලී නිවැසියන්ට, හිමිකරුවන්ගේ සංගම්වලට, ආයෝජකයින්ට සහ සංවර්ධකයින්ට උපදෙස් දෙමු. මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුම් සමාලෝචනය කිරීම සහ සාකච්ඡා කිරීම, නීතිමය නිසි කඩිසරකම, අඩුපාඩු සහ අනුකූල නොවන හිමිකම්, දිගු කල්බදු සහ මහල් නිවාස අයිතිවාසිකම්, වාණිජ කල්බදු, සැලසුම් කිරීම සහ බලපත්‍ර සහ සිවිල් අධිකරණ ඉදිරියේ නඩු පැවරීම ඊට ඇතුළත් වේ. අදාළ විෂයයන් සඳහා, අපගේ ලන්දේසි දේපල නීති මාර්ගෝපදේශ බලන්න.
සාරාංශයකින්
- දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥයෙකු ඔබ වෙනුවෙන් පමණක් කටයුතු කරයි; නොතාරිස්වරයා අපක්ෂපාතී වන අතර වතු නියෝජිතයා ඔවුන් සම්බන්ධ කර ගන්නා ඕනෑම අයෙකු වෙනුවෙන් කටයුතු කරයි.
- නීතිඥයෙකු සම්බන්ධ කර ගැනීමට හොඳම අවස්ථාව අත්සන් කිරීමට පෙර වන අතර, තීරණාත්මක කොන්දේසි සහ නියමයන් තවමත් සාකච්ඡා කළ හැකිය.
- නිවසක් මිලදී ගන්නා පෞද්ගලික අයෙකුට ලිඛිත පෝරම අවශ්‍යතාවයක් සහ දින තුනක සිසිලන කාලයක් (BW 7:2 වගන්තිය) ඇත; ඉන්පසු, එකඟ වූ තීරනාත්මක කොන්දේසි පමණක් ඔබව ආරක්ෂා කරයි.
- සොයා ගැනීමෙන් පසු සාධාරණ කාලයක් ඇතුළත දෝෂයක් පිළිබඳව පැමිණිලි කරන්න (BW 7:23 වගන්තිය) සහ මාසයක් ඇතුළත හිමිකරුවන්ගේ සංගමයේ තීරණයකට අභියෝග කරන්න (BW 5:130 වගන්තිය).
- විකිණීමකින් පවතින කල්බදුවක් අවසන් නොවේ (7:226 BW වගන්තිය), එබැවින් කල්බදුව ඔබ මිලදී ගන්නා දෙයෙහි කොටසකි.
ලන්දේසි දේපළ වෙළඳාම් නීතිය පිළිබඳ පොදු ප්‍රශ්න
නිශ්චල දේපල නීතිඥයෙකු සහ නොතාරිස්වරයෙකු අතර වෙනස කුමක්ද?
නොතාරිස්වරයා යනු දෙපාර්ශවයටම ඔප්පු ක්‍රියාත්මක කරන මධ්‍යස්ථ රාජ්‍ය නිලධාරියෙකි. දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥවරයා ඔබ වෙනුවෙන් පමණක් කටයුතු කරන අතර අවදානම පිළිබඳව ඔබට උපදෙස් දෙයි. මෙම වෙනස ලන්දේසි දේපල පද්ධතියේ බොහෝ ව්‍යාකූලත්වයට හේතු වේ.
සිවිල් නීති නොතාරිස්වරයෙකු ( නොතාරිස් ) යනු ඔටුන්න විසින් පත් කරන ලද රාජ්‍ය නිලධාරියෙකි. නිශ්චල දේපල පැවරීම සඳහා නොතාරිස්වරයාගේ මැදිහත්වීම නීත්‍යානුකූලව අවශ්‍ය වන අතර, නොතාරිස්වරයා මධ්‍යස්ථ පාර්ශවයක් ලෙස ක්‍රියා කළ යුතුය . නොතාරිස්වරයාගේ ප්රධාන කාර්යය වන්නේ මාරු කිරීමේ ඔප්පුව ( ඇක්ටේ වෑන් ලිවරින් ) සහ උකස් ඔප්පුව ( හයිපොතීකක්ටේ ) වැනි නිල ලේඛන ක්‍රියාත්මක කිරීමයි. නොතාරිස්වරයා මාරු කිරීම නීත්‍යානුකූලව වලංගු බවත් නිවැරදිව ලියාපදිංචි කර ඇති බවත් සහතික කරන අතර, ගැනුම්කරුට සහ විකුණුම්කරුට අපක්ෂපාතීව සේවය කරයි.
දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥයෙකු ( vastgoedadvocaat ) ඔබ වෙනුවෙන් පමණක් කටයුතු කරයි. නීතිඥවරයා අවදානම් සඳහා කොන්ත්‍රාත්තුව සමාලෝචනය කරයි, වඩා හොඳ කොන්දේසි සාකච්ඡා කරයි, නීතිමය නිසි කඩිසරකමක් සිදු කරයි සහ ආරවුලක් ඇති වුවහොත් ඔබ වෙනුවෙන් පෙනී සිටී. නොතාරිස්වරයා ගනුදෙනුව නිල කරයි; එය නොතාරිස්වරයා වෙත ළඟා වීමට පෙර එය ඔබට සුදුසු ගනුදෙනුවක් බව ඔබේ නීතිඥවරයා සහතික කරයි.
දේපළ වෙළඳාම් නීතිඥයෙකුට කොපමණ මුදලක් වැය වේද?
ඒක තීරණය වෙන්නේ කාරණයේ සංකීර්ණත්වය සහ නීතිඥවරයාගේ ජ්‍යෙෂ්ඨත්වය මත. බොහෝ නීතිඥයින් පැයකට වරක් වැඩ කරන අතර සමහරු පැහැදිලිව අර්ථ දක්වා ඇති වැඩ සඳහා ස්ථාවර ගාස්තුවක් ලබා දෙති.
වැඩ ආරම්භ කිරීමට පෙර පැයක අනුපාතය විවාහ ගිවිස ගැනීමේ ලිපියේ දක්වා ඇති අතර එය නීතිඥවරයාගේ ජ්‍යෙෂ්ඨත්වය සහ කාරණයේ සංකීර්ණත්වය මත රඳා පවතී . ලන්දේසි වැට් බද්ද ඉහළින් අය කෙරේ. සම්මත මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුමක් සමාලෝචනය කිරීම වැනි වඩාත් සරල වැඩ සඳහා, සමහර නීතිඥයින් ස්ථාවර ගාස්තුවක් ලබා දෙයි.
පළමු රැස්වීමේදී ගාස්තු පිළිබඳ පැහැදිලි විස්තරයක් සහ පිරිවැය ඇස්තමේන්තුවක් ඉල්ලා සිටින්න, එවිට ඔබට අයවැය සකස් කර පුදුමයන් වළක්වා ගත හැකිය. දුර්වල ලෙස කෙටුම්පත් කරන ලද කොන්ත්‍රාත්තුවක්, සැඟවුණු දෝෂයක් හෝ පසුව නඩු කටයුතු නිසා ඔබට සිදුවිය හැකි පිරිවැයට සාපේක්ෂව එම පිරිවැය කිරා මැන බලන්න. අත්සන් කිරීමට පෙර සමාලෝචනයක් සාමාන්‍යයෙන් පසුව ඇති වන ආරවුලකට වඩා බෙහෙවින් ලාභදායී වේ.
නීතිඥවරයෙකුට VvE ආරවුල් සඳහා උදව් කළ හැකිද?
ඔව්. හිමිකරුවන්ගේ සංගමයක් තුළ ඇති ආරවුල් ( Vereniging van Eigenaars , VvE) යනු මහල් නිවාස හිමියන්ට මිලදී ගැනීමෙන් පසු නීතිමය සහාය අවශ්‍ය වීමට ප්රධාන හේතුවකි. මහා සභා රැස්වීමේ තීරණයක් මාසයක් ඇතුළත අභියෝගයට ලක් කළ යුතු බව මතක තබා ගන්න.
නීතිඥයෙකුට පහත සඳහන් ආකාරවලින් උදව් කළ හැකිය:
- ලේඛන පැහැදිලි කිරීම: නීතිඥවරයා බෙදීමේ ඔප්පුව පැහැදිලි කරයි (බෙදීම්), නීති සහ රැස්වීම් මිනිත්තු, සහ ඔබේ අයිතිවාසිකම් සහ බැඳීම් දක්වා ඇත.
- අභියෝගාත්මක තීරණ: මහා සභා රැස්වීම ඔප්පුව, නීතිරීති හෝ සාධාරණත්වය සහ සාධාරණත්වයට පටහැනි තීරණයක් ගෙන තිබේ නම්, නැතහොත් ඔබෙන් නුසුදුසු දායකත්වයක් අය කර ඇත්නම්, නීතිඥවරයාට එය අවලංගු කරන ලෙස උප දිස්ත්‍රික් අධිකරණයෙන් ඉල්ලා සිටිය හැකිය (5:130 BW වගන්තිය).
- ආරවුල් විසඳීම: නඩත්තු රාජකාරි, රීති වෙනස්කම් හෝ මූල්‍ය ගැටළු සම්බන්ධයෙන් VvE ට එරෙහි රැස්වීම්වලදී හෝ ක්‍රියාමාර්ගවලදී නීතිඥවරයාට ඔබව නියෝජනය කළ හැකිය.
VvE හි අභ්‍යන්තර සම්බන්ධතා සහ නීති රීති ඔබට තනිවම සැරිසැරීමට අපහසු විය හැකිය. නීතිඥයෙකු හිමිකරුවෙකු ලෙස ඔබේ අයිතිවාසිකම් ආරක්ෂා කරන අතර VvE සහ සංචිත අරමුදලට දායක මුදල් ඇතුළුව ඔබේ සම්පූර්ණ මූල්‍ය බැඳීම් දැකීමට ඔබට උපකාර කරයි.
ඔබ සිටින්නේ කොහේදැයි විශ්වාස නැද්ද? ඔබේ තත්වය ගැන අපට කියන්න. වැඩ කරන දිනක් ඇතුළත ඔබේ විකල්ප අපි ඔබට දන්වන්නෙමු.
