දේපලක් ක්‍රියාත්මක කිරීම සඳහා විකිණීම: එය ක්‍රියාත්මක වන ආකාරය සහ ණයහිමියාට ඇති අවදානම්

ඔබට තීන්දුවක් ලැබී ඇත. අධිකරණය ඔබේ හිමිකම් පෑම ප්‍රදානය කර ඇති අතර විරුද්ධ පාර්ශ්වයට ගෙවීමට නියෝග කර ඇත. නමුත් ණයගැතියා ගෙවන්නේ නැත. ඔවුන් සතුව දේපලක් තිබේ නම්, එම දේපල බලහත්කාරයෙන් විකිණීම ඔබේ හිමිකම් ලබා ගැනීමට මාර්ගයක් විය හැකිය. මෙය විධායක විකිණීමක් ලෙස හැඳින්වේ (executoriale verkoop). කෙසේ වෙතත්, සාර්ථක බලාත්මක කිරීමකට යන මාර්ගය දිගු, මිල අධික සහ අවිනිශ්චිත ය. මෙම ලිපියෙන් අපි ක්‍රියාවලිය ක්‍රියාත්මක වන ආකාරය සහ ණයහිමියෙකු ලෙස ඔබ මුහුණ දෙන අවදානම් මොනවාද යන්න පැහැදිලි කරමු.

බලාත්මක කළ හැකි මාතෘකාව: ආරම්භක ස්ථානය

දේපලකට එරෙහිව බලාත්මක කිරීම සැමවිටම ආරම්භ වන්නේ බලාත්මක කළ හැකි මාතෘකාවකින් (executoriale titel) ය. මෙය නීතිය බලාත්මක කිරීමට අවසර දෙන පදනම මත ලේඛනයකි. වඩාත් පොදු මාතෘකාව අධිකරණ තීන්දුවකි, නමුත් නොතාරිස් ඔප්පුවක් හෝ අධිකරණ නියෝගයක් ද මාතෘකාවක් ලෙස සේවය කළ හැකිය. තීන්දුව තාවකාලිකව බලාත්මක කළ හැකි බව ප්‍රකාශ කළ යුතුය, නැතහොත් අභියාචනය සඳහා කාල සීමාව කල් ඉකුත් වී තිබිය යුතුය. වලංගු බලාත්මක කළ හැකි මාතෘකාවක් නොමැතිව, බලාත්මක කිරීම ආරම්භ කළ නොහැක.

ගෙවීමට සේවාව සහ ඇණවුම

ඕනෑම ඇපකරයක් අය කිරීමට පෙර, ඇපකරු ණයගැතියාට විධිමත් ලෙස තීන්දුව ලබා දිය යුතුය - එනම් එය නිල වශයෙන් ලබා දිය යුතුය. පසුව ඇපකරු ගෙවීමට නියෝගයක් නිකුත් කරයි. ලන්දේසි සිවිල් නඩු විධාන සංග්‍රහයේ (Rv) 439 වගන්තිය යටතේ, ණයගැතියාට ස්වේච්ඡාවෙන් ගෙවීමට අවම වශයෙන් දින දෙකක්වත් ලබා දී ඇත. ගෙවීමකින් තොරව එම කාල සීමාව කල් ඉකුත් වූ පසු පමණක් සැබෑ බලාත්මක කිරීම ආරම්භ කළ හැකිය.

මෙම පියවර හුදෙක් විධිමත් පියවරක් නොවේ. සේවාව දෝෂ සහිත නම් හෝ නියෝගය නිවැරදිව නිකුත් කර නොමැති නම්, ණයගැතියාට බලාත්මක කිරීමට අභියෝග කළ හැකිය. එබැවින් ඇපකරු කාර්යය ඉතා සූක්ෂම ලෙස සිදු කිරීම අත්‍යවශ්‍ය වේ.

දේපළෙහි විධායක ඇමුණුම

ගෙවීම් කාලය ඉකුත් වූ පසු, ඇපකරු දේපළ සඳහා විධායක ඇමුණුමක් අය කරයි. මෙම ඇමුණුම ඉඩම් ලියාපදිංචි කිරීමේ කාර්යාලයේ (කැඩස්ටර්) පොදු ලේඛනවල (505 Rv වගන්තිය) ලියාපදිංචි කර ඇත. එම මොහොතේ සිට, ඇමුණුම තෙවන පාර්ශවයන්ට දෘශ්‍යමාන වන අතර දේපළ නීත්‍යානුකූලව බර කර ඇත. ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන්, ණයගැතියාට තවදුරටත් දේපළ විකිණීමට හෝ නව අයිතිවාසිකම්වලින් එය බර කිරීමට නොහැකිය. කෙසේ වෙතත් ඔවුන් එසේ කරන්නේ නම්, ගැනුම්කරුට හෝ නව සීමිත හිමිකරුට අනුයුක්ත ණයහිමියාට එරෙහිව එම ගනුදෙනුව මත විශ්වාසය තැබිය නොහැක.

ඇපකරු ණයගැතියාට සහ ඕනෑම උකසක් සඳහා ඇපකරුට ඇපකරය දැනුම් දෙයි. උකස්කරුවන්ට බලාත්මක කිරීම තමන්ගේ අතට ගැනීමට අයිතියක් ඇත - මේ ගැන වැඩි විස්තර පසුව.

ප්‍රසිද්ධ වෙන්දේසිය

ප්‍රධාන රීතිය වන්නේ විධායක විකිණීමක් ප්‍රසිද්ධ වෙන්දේසියක් හරහා සිදු වීමයි (514 වගන්තිය Rv et seq.). වෙන්දේසිය සංවිධානය කරනු ලබන්නේ සිවිල් නීති නොතාරිස්වරයෙකු විසිනි, ඔහු වෙන්දේසි නියමයන් ද සකස් කරයි. දේපල කලින් මහජන ලේඛන හරහා සහ සාමාන්‍යයෙන් විශේෂිත වෙන්දේසි වේදිකා හරහා නිවේදනය කරනු ලැබේ. නොතාරිස්වරයා ප්‍රචාරණය හසුරුවයි, තොරතුරු ලේඛන සම්පාදනය කරයි සහ වෙන්දේසියම පවත්වයි.

වෙන්දේසි දිනයේදී, උනන්දුවක් දක්වන පාර්ශ්වයන්ට ලංසු තැබිය හැකිය. දේපල ඉහළම ලංසුකරුට ප්‍රදානය කරනු ලබන අතර, පසුව නොතාරිස්වරයා මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුම සකස් කරයි. මිලදී ගැනීමේ මිල සාමාන්‍යයෙන් සති කිහිපයක් ඇතුළත ගෙවිය යුතුය. ගෙවීමෙන් පසු, ඉඩම් ලේඛනාගාරයේ ලියාපදිංචි කර ඇති නොතාරිස් විධායක විකිණීමේ ඔප්පුවක් මගින් හුවමාරුව සිදු වේ.

විකල්පයක් ලෙස පුද්ගලික විකිණීම

ප්‍රසිද්ධ වෙන්දේසියට අමතරව, ලන්දේසි සිවිල් සංග්‍රහයේ (BW) 3:268(2) වගන්තිය පුද්ගලික විකිණීමකට ඇති හැකියාව ලබා දෙයි. මේ සඳහා මූලික සහන විනිසුරුවරයාගේ අවසරය අවශ්‍ය වන අතර, එය ඉල්ලා සිටින්නේ ණයගැතියා හෝ උකස්කරු විසිනි - අනුයුක්ත ණයහිමියා විසින්ම නොවේ. පුද්ගලික විකිණීමකින් වෙන්දේසියකට වඩා ඉහළ ප්‍රතිලාභයක් ලැබෙනු ඇතැයි පිළිගත හැකි නම් විනිසුරුවරයා එම අවසරය ලබා දෙයි.

ප්‍රායෝගිකව මෙම මාර්ගය වැඩි වැඩියෙන් භාවිතා කරනු ලැබේ, විශේෂයෙන් සම්බන්ධ වන සියලුම ණයහිමියන් එයට එකඟ වන විට. පුද්ගලික විකිණීමක් සාමාන්‍යයෙන් වඩාත් සුමටව සිදු වන අතර, ඉහළ මිලක් ලබා ගන්නා අතර වෙන්දේසි පිරිවැය ඉතිරි කරයි. ණයහිමියාට, මෙම විකල්පය ගැන ක්‍රියාශීලීව සිතීම බොහෝ අවස්ථාවලදී ඥානවන්ත වේ.

ණයගැතියා එකම හිමිකරු නොවේ නම් කුමක් කළ යුතුද?

ප්‍රායෝගිකව ණයගැතියා බොහෝ විට දේපළෙහි එකම හිමිකරු නොවේ. පොදු තත්වයක් වන්නේ සම-හිමිකරුවන් දෙදෙනෙකුට සමාන, නොබෙදුණු අර්ධ-කොටසක් හිමි වීමයි - උදාහරණයක් ලෙස එකට නිවසක් මිලදී ගත් හවුල්කරුවන්. මෙය බලාත්මක කිරීම සඳහා සැලකිය යුතු ප්‍රතිවිපාක ඇති කරයි.

එක් සම-හිමිකරුවෙකුගේ අනුයුක්ත ණයහිමියෙකුට ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන්, එම ණයගැතියාගේ නොබෙදුණු කොටස මත පමණක් ඇපකරයක් අය කර විකිණීමට හැකි අතර, එම දේපල සමස්තයක් ලෙස නොව (ලන්දේසි සිවිල් සංග්‍රහයේ 3:175 වගන්තිය, බොලිවියානු). අනෙක් සම-හිමිකරුගේ කොටස බලාත්මක කිරීමේ විෂය පථයෙන් බැහැර වේ, මන්ද එම පුද්ගලයා ණය සඳහා වගකිව යුතු නොවේ. එබැවින් ණයහිමියාට මුළු නිවසම වෙන්දේසි කිරීමට සරලව ඉඩ දිය නොහැක.

දුෂ්කරතාවය නම් නොබෙදුණු අර්ධ කොටසක් විකිණීම ඉතා අපහසු වීමයි. කිසිදු ගැනුම්කරුවෙකු භාගික කොටසක් ලබා ගැනීමට සහ ආගන්තුකයෙකු සමඟ සම-හිමිකරුවෙකු වීමට කැමති නැති තරම්ය, එයට ඇතුළත් වන සියලු ප්‍රායෝගික සංකූලතා ඇත. ප්‍රසිද්ධ වෙන්දේසියකදී එවැනි කොටසක්, එය කිසිසේත්ම අලෙවි වුවහොත්, එහි සමානුපාතික වටිනාකමෙන් කොටසක් පමණක් ලබා ගනී.

එම හේතුව නිසා ණයහිමියෙකුට සාමාන්‍යයෙන් ප්‍රජාව කොටස් කිරීමට අවශ්‍ය වනු ඇත. 3:180 BW වගන්තිය යටතේ සම-හිමිකරුවෙකුගේ කොටසක් අමුණා ඇති ණයහිමියෙකුට අනෙක් සම-හිමිකරුගේ කැමැත්තට පටහැනිව වුවද, ප්‍රජාව බෙදීම (අනුමත කිරීම) ඉල්ලා සිටිය හැකිය. බෙදීම හරහා මුළු දේපලම විකුණා ශුද්ධ ආදායම සම-හිමිකරුවන් අතර ඔවුන්ගේ කොටස් අනුව බෙදා ගත හැකිය. එවිට ණයහිමියාට ආදායමෙන් ණයගැතියාගේ කොටසෙන් අයකර ගත හැකි අතර, අනෙක් සම-හිමිකරුගේ කොටස එම පුද්ගලයාට ගෙවනු ලබන අතර ණයහිමියාට ළඟා විය නොහැකි ලෙස පවතී.

සම-හිමිකරුවන් දේපළ ප්‍රජාවක (gemeenschap van goederen) විවාහ වී සිටින විට සහ ණය ප්‍රජා ණයක් වන විට වෙනස් තත්වයක් පැන නගී. එම අවස්ථාවේ දී, කලත්‍රයන් දෙදෙනාම වගකිව යුතු බැවින්, මුළු ප්‍රජාවම - සම්පූර්ණ දේපල ඇතුළුව - ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් පිළිසරණක් ලෙස සේවය කළ හැකිය. ඒකාබද්ධ ණයක් වැනි හිමිකරුවන් දෙදෙනාම ඒකාබද්ධව වගකිව යුතු අනෙකුත් ණය සඳහා ද මෙය අදාළ වේ. කෙසේ වෙතත්, හිමිකරුවන්ගෙන් එක් අයෙකු පමණක් පුද්ගලික ණයක් සඳහා ණයගැතියා වන විට, එම පුද්ගලයාගේ කොටස සඳහා සීමාව අදාළ වේ.

එබැවින් ණයහිමියා සඳහා, ඇපකරයක් අය කිරීමට පෙර, දේපලෙහි ලියාපදිංචි හිමිකරුවන් කවුරුන්ද සහ ඔවුන් එය දරන්නේ කුමන පදනමක් මතද යන්න පරීක්ෂා කිරීම අත්‍යවශ්‍ය වේ. ඉඩම් ලේඛනාගාරය (කැඩස්ටර්) හිමිකාරිත්වයේ තත්ත්වය පෙන්වයි. සම්පූර්ණ දේපල හෝ නොබෙදුණු කොටසකට පමණක් එරෙහිව බලාත්මක කළ හැකිද යන්න බොහෝ දුරට අයකර ගැනීමේ අපේක්ෂාවන් තීරණය කරයි - මෙන්ම මාර්ගයට අවශ්‍ය වන පිරිවැය සහ කාලය.

ආදායම් බෙදා හැරීම: ශ්‍රේණිගත කිරීමේ සැකැස්ම

දේපළ විකුණා මිලදී ගැනීමේ මිල ලැබුණු පසු, ආදායම බෙදා හැරිය යුතුය. ණයහිමියන් කිහිප දෙනෙකු සිටී නම් - සාමාන්‍යයෙන් දේපළ බලාත්මක කිරීමේදී සිදු වන පරිදි - ශ්‍රේණිගත කිරීමේ විධිවිධානයක් (rangregeling) සිදු වේ (551 වගන්තිය Rv et seq.). නොතාරිස්වරයා හෝ අධීක්ෂණ විනිසුරුවරයා කුමන ණයහිමියන්ට ගෙවනු ලබන්නේද සහ කුමන අනුපිළිවෙලටද යන්න තීරණය කරයි.

උකස්කරු පළමු ස්ථානයේ සිටී. ඊළඟට පැමිණෙන්නේ බදු අධිකාරීන් වැනි ඕනෑම මනාප ණයහිමියෙකි. ඉන්පසුව, බලාත්මක කිරීමේ පිරිවැය ගෙවනු ලැබේ. ඉතිරිව ඇති ඕනෑම දෙයක් අනුයුක්ත ණයහිමියන් අතර ඔවුන්ගේ අනුයුක්ත දිනයේ ශ්‍රේණිය අනුව බෙදා හරිනු ලැබේ: කලින් අනුයුක්ත කර ඇති ඕනෑම කෙනෙකුට ඉහළ තරාතිරමක් ඇත. සම්පූර්ණ බෙදාහැරීමෙන් පසු ඉතිරි වන ඕනෑම දෙයක් ණයගැතියාට යයි.

අවදානම 1: උකස්කරු ප්‍රමුඛත්වය ගනී

ණයහිමියාට ඇති මූලිකම අවදානම වන්නේ ශ්‍රේණිගත කිරීමේ අනුපිළිවෙලයි. බැංකුවක් හෝ වෙනත් උකස්කරුවෙකු දේපල මත උකසක් තබා ඇති අතර එම නිසා ව්‍යුහාත්මකව අනුබද්ධ ණයහිමියාට වඩා ඉදිරියෙන් සිටී. මෙයින් අදහස් කරන්නේ හිඟ පොලී සහ අනුබද්ධ වියදම් ඇතුළුව උකස් ණය - විකිණීමෙන් ලැබෙන ආදායමෙන් පළමුව ගෙවනු ලබන බවයි. එවිට ඉතිරිව ඇති දේ පමණක් ණයහිමියාට ලබා ගත හැකිය.

වෙළඳපල වටිනාකමට සාපේක්ෂව ඉහළ උකස් ණයක් ඇති දේපලක් සඳහා, උකස ආපසු ගෙවීමෙන් පසු අනුයුක්ත ණයහිමියාට කිසිවක් ඉතිරි නොවිය හැකිය - දේපල සාධාරණ මිලකට විකුණනු ලැබුවද.

අවදානම 2: බලාත්මක කිරීමේ ආදායම අපේක්ෂා කළ ප්‍රමාණයට වඩා අඩුය.

ප්‍රසිද්ධ වෙන්දේසියක් හරහා විකුණන ලද දේපල, විවෘත වෙළඳපොලේ පෞද්ගලිකව පිරිනමන දේපලවලට වඩා ව්‍යුහාත්මකව අඩුවෙන් ලබා ගනී. ලංසුකරුවන් තමන් බලහත්කාරයෙන් විකිණීමේ දේපලක් මිලදී ගන්නා බව දනිති: ඔවුන්ට පරීක්ෂා කිරීමට සීමිත අවස්ථා තිබේ, දේපලෙහි තත්ත්වය සැමවිටම සම්පූර්ණයෙන් නොදනී, සහ හිටපු පදිංචිකරු ස්වේච්ඡාවෙන් පිටව නොයෑමේ අවස්ථාවක් තිබේ. මේ සියල්ල අඩු ලංසු මිලකින් පිළිබිඹු වේ.

ප්‍රායෝගිකව, බලාත්මක කිරීමේ ආදායම නිතිපතා විවෘත වෙළඳපොල වටිනාකමට වඩා සියයට 15 සිට 30 දක්වා අඩු වන අතර සමහර විට ඊටත් වඩා වැඩි වේ. නිල බදු වටිනාකම (WOZ) හෝ තක්සේරු වාර්තාවක් මත පදනම්ව ගණනය කිරීම් සිදු කර ඇති ණයහිමියෙකු වෙන්දේසියෙන් පසු අප්‍රසන්න පුදුමයකට මුහුණ දිය හැකිය.

අවදානම 3: තරඟකාරී ණයහිමියන් අනුයුක්ත කිරීම

ණයහිමියා ණයගැතියාගේ දේපළ කෙරෙහි ඇසක් ඇති එකම පුද්ගලයා කලාතුරකින් වේ. අනෙකුත් ණයහිමියන් ද ඇපකරයක් අය කර තිබිය හැකි අතර, ඔවුන්ගේ තරාතිරම තීරණය වන්නේ ඔවුන්ගේ ඇපකරය ඉඩම් ලේඛනාගාරයේ ලියාපදිංචි කළ දිනය අනුව ය. කලින් කවුරුන් වූවත් ප්‍රමුඛතාවය ගනී.

ප්‍රමාද වී චිත්‍රයට පිවිසෙන ණයහිමියෙකු ශ්‍රේණිගත කිරීමේ විධිවිධානයේ පිටුපසට පත්වීමේ අවදානමක් ඇති අතර, ඒ වන විට ලබා ගත හැකි ආදායම අවසන් වී ඇත. එබැවින් බලාත්මක කළ හැකි මාතෘකාවක් ලබා ගැනීමෙන් පසු හැකි ඉක්මනින් ඇපකරය වෙත යාම සුදුසුය.

අවදානම 4: පිරිවැය ආදායම අඩු කරයි

දේපලකට එරෙහිව බලාත්මක කිරීම සඳහා සැලකිය යුතු පිරිවැයක් ඇතුළත් වේ: සේවා සහ ඇමුණුම් සඳහා ඇපකරුගේ ගාස්තු, වෙන්දේසිය හෝ පෞද්ගලික විකිණීම සඳහා නොතාරිස් ගාස්තු, ලියාපදිංචි කිරීම සඳහා ඉඩම් ලියාපදිංචි කිරීමේ පිරිවැය සහ ණයගැතියා ස්වේච්ඡාවෙන් දේපළ හැර නොගියහොත් ඉවත් කිරීමේ පිරිවැය. ණයහිමියන්ට ගෙවීමට පෙර මෙම සියලු වියදම් විකිණීමෙන් ලැබෙන ආදායමෙන් අඩු කරනු ලැබේ.

බලාත්මක කිරීමේ පිරිවැය සාමාන්‍ය හිමිකම් වලට වඩා ඉදිරියෙන් සිටියද, ඒවා ණයහිමියාට ලබා ගත හැකි ශුද්ධ ආදායම අඩු කරයි. සාපේක්ෂව අඩු වටිනාකමක් ඇති හෝ ඉහළ උකස් ණයක් සහිත දේපල සඳහා, පිරිවැය ඕනෑම අතිරික්තයකින් සැලකිය යුතු කොටසක් ගිල දැමිය හැකිය.

අවදානම 5: බලාත්මක කිරීමේ වාරණ ක්‍රියාදාමය

මූලික සහන විනිසුරුවරයා ඉදිරියේ (438 වගන්තිය) බලාත්මක කිරීමේ වාරණ ක්‍රියාමාර්ග (විධායක කෝර්ට්ජෙඩින්) හරහා බලාත්මක කිරීමට අභියෝග කිරීමට ණයගැතියාට අයිතියක් ඇත. ඔවුන් බලාත්මක කිරීම අත්හිටුවන ලෙස ඉල්ලා සිටිය හැකිය, උදාහරණයක් ලෙස හිමිකම් පෑම දැනටමත් (අර්ධ වශයෙන්) ගෙවා ඇති බවට, බලාත්මක කිරීමේ බලය අනිසි ලෙස භාවිතා කර ඇති බවට හෝ බලාත්මක කිරීමට බාධා කරන නව තත්වයන් පැන නැගී ඇති බවට ඔවුන් තර්ක කරන බැවිනි.

ගෙවීමට ඇති නොහැකියාව පමණක් අත්හිටුවීම සඳහා ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් ප්‍රමාණවත් පදනමක් නොවේ. නමුත් ණයහිමියා අවසානයේ නිවැරදි බව ඔප්පු වුවද, වාරණ ක්‍රියාමාර්ග සඳහා කාලය සහ මුදල් වැය වේ. එමඟින් ක්‍රියාවලිය සති ගණනක් ප්‍රමාද විය හැකි අතර, පිරිවැය ඉහළ යයි.

අවදානම 6: උකස්කරු විසින් සාරාංශ බලාත්මක කිරීම

3:268 වගන්තිය BW උකස්කරුට සාරාංශ බලාත්මක කිරීමේ අයිතිය (සමස්ථ විධායකයා) ලබා දෙයි: ඔවුන්ට අධිකරණ හිමිකමක් අවශ්‍ය නොවී සහ අනුයුක්ත ණයහිමියාගේ අවසරය ලබා නොදී දේපළ විකිණීමට හැකිය. ණයගැතියා ද ඔවුන්ගේ උකස් බැඳීම් ඉටු කිරීමට අපොහොසත් වුවහොත්, බැංකුව සාමාන්‍යයෙන් බලාත්මක කිරීම සඳහා ඉදිරියට යාමට තීරණය කරනු ඇත.

එම අවස්ථාවේ දී අනුයුක්ත ණයහිමියාට පාලනය සම්පූර්ණයෙන්ම අහිමි වේ. කාලය, විකිණීමේ ක්‍රමය සහ නොතාරිස්වරයා බැංකුව විසින් තීරණය කරනු ලැබේ. උකස් ණය සහ අනුබද්ධ වියදම් ආපසු ගෙවීමෙන් පසු ඔවුන්ට යමක් ඉතිරි වේද යන්න බලා සිටීමට පමණක් ණයහිමියාට හැකිය.

අවදානම 7: ණයගැතියාගේ බංකොලොත්භාවය

බලාත්මක කිරීමේ ක්‍රියාවලිය අතරතුර ණයගැතියා බංකොලොත් බව ප්‍රකාශ කළහොත්, බංකොලොත් භාරකරු ණයගැතියාගේ අයිතිවාසිකම්වලට පියවර ගනී. එවිට දේපල අත්පත් කර ගැනීම බංකොලොත් දේපලෙහි කොටසක් බවට පත්වන අතර තනි පුද්ගල බලාත්මක කිරීම ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් නතර වේ. එතැන් සිට කාරණය බංකොලොත් ක්‍රියා පටිපාටි හරහා විසඳනු ලැබේ.

දේපළ විකිණීම භාරකරු විසින් තීරණය කරනු ලබන අතර, එයින් ලැබෙන මුදල් බංකොලොත් පනතට අනුකූලව බෙදා හරිනු ලැබේ. උකසක් හෝ ඇපයක් නොමැතිව - අනාරක්ෂිත ණයහිමියෙකු සඳහා - මෙයින් අදහස් කරන්නේ බොහෝ අවස්ථාවලදී ඔවුන්ට ගෙවනු ලබන්නේ ඔවුන්ගේ හිමිකම් පෑමෙන් සීමිත ප්‍රතිශතයක් පමණක් බවයි, යමක් තිබේ නම්.

අවදානම 8: ඉතිරි ණය කිසිවක් විසඳන්නේ නැත.

සාර්ථක බලාත්මක කිරීමක් පවා හිමිකම් පෑම සම්පූර්ණයෙන්ම තෘප්තිමත් බව අදහස් නොවේ. උකස් ණය, පිරිවැය සහ අනෙකුත් හිමිකම් අඩු කිරීමෙන් පසු විකිණීම සිදු වුවහොත්, සම්පූර්ණ හිමිකම් පෑම ආවරණය කිරීමට ප්‍රමාණවත් නොවේ නම්, ඉතිරි ණයක් ඉතිරි වේ. ණයගැතියා ඒ සඳහා පෞද්ගලිකව වගකිව යුතුය.

නමුත් තම නිවස අහිමි වූ සහ මූල්‍ය දුෂ්කරතාවයකට මුහුණ දී සිටින ණයගැතියෙකුට සාමාන්‍යයෙන් ආපසු අයකර ගත හැකි වත්කම් ස්වල්පයක් ඉතිරි වේ. එවිට ණයහිමියා විධිමත් ලෙස අවශේෂ හිමිකම් පෑමක් දරයි, නමුත් එය සැබවින්ම එකතු කිරීමේ අවස්ථාව ප්‍රායෝගිකව සීමිතය.

අවදානම 9: ඔබ අභියාචනය පරාජය කරන අතරතුර පළමු අවස්ථාවේ තීන්දුවක් බලාත්මක කිරීම

පළමු අවස්ථාවේදී දෙන ලද තීන්දුවක් බොහෝ විට තාවකාලිකව බලාත්මක කළ හැකි බව ප්‍රකාශ කෙරේ. මෙයින් අදහස් කරන්නේ අභියාචනය තවමත් විභාග වෙමින් පවතින අතරතුර බලාත්මක කිරීම ඉදිරියට ගෙන යාමට ඔබට අවසර ඇති බවත් එම නිසා තීන්දුව තවමත් අවසන් වී නොමැති බවත්ය. ඔබට බලා සිටීමට සිදු නොවන නිසා මෙය ආකර්ශනීය බවක් පෙනෙන්නට තිබුණත්, එය සැලකිය යුතු අවදානමක් දරයි: අභියාචනය ඔබට එරෙහිව තීරණය කර තීන්දුව පසෙකට දැමුවහොත්, ඔබ දේපළට එරෙහිව බලාත්මක කළ නෛතික පදනම පසුගාමී බලපෑමක් ඇතිව අහෝසි වේ.

මෙහි ප්‍රතිවිපාක බොහෝ දුරදිග යා හැකිය. එවිට ඔබ වලංගු හිමිකමක් නොමැතිව බලාත්මක කර ඇති අතර, ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන්, ණයගැතියාට සිදු වූ පාඩුව සඳහා වගකිව යුතුය. මේ අතරතුර දේපල විකුණා තෙවන පාර්ශවයකට මාරු කර ඇති බැවින්, ඔබට සාමාන්‍යයෙන් තවදුරටත් එම විකිණීම අවලංගු කළ නොහැක: බලාත්මක කිරීමේ වෙන්දේසියකදී යහපත් විශ්වාසයකින් දේපළ අත්පත් කරගත් ගැනුම්කරුවෙකු ආරක්ෂා කර ඇත. එවිට ඔබට ලැබුණු ආදායම ආපසු ගෙවීමට සිදුවන අතර, ඊට අමතරව, බලාත්මක කිරීමේ වටිනාකම සහ දේපළෙහි සැබෑ වටිනාකම අතර වෙනස, චලනය කිරීමේ පිරිවැය සහ ඕනෑම ප්‍රතිවිපාක හානියක් වැනි අමතර පාඩුව සඳහා වන්දි ගෙවීමට සිදුවේ.

මෙම වගකීම එපමණක් නොව දැඩි, අවදානම් මත පදනම් වූ වගකීමකි: පසුව කල් දැමූ තීන්දුවක් ක්‍රියාත්මක කරන ඕනෑම අයෙකු ක්‍රියා කරන්නේ ඔවුන් සම්පූර්ණයෙන්ම හොඳ විශ්වාසයකින් වුවද, ඔවුන්ගේම අවදානමකට අනුවය. එබැවින් අභියාචනය අහිමි වීම මුල් හිමිකම් පෑමට වඩා ඔබට වැඩි වියදමක් දැරීමට සිදුවිය හැකිය. එම හේතුව නිසා, ඔබේ නඩුව කෙතරම් ශක්තිමත්ද, අනෙක් පාර්ශවය කිසියම් ආපසු ගෙවීමක් සඳහා පිළිසරණක් ලබා දෙන්නේද යන්න සහ වහාම ක්‍රියාත්මක කිරීමට වඩා අභියාචනයේ ප්‍රතිඵලය එනතෙක් බලා සිටීම ඥානවන්තද යන්න සැමවිටම කිරා මැන බලන්න.

ණයහිමියෙකු ලෙස ගත හැකි හොඳම ක්‍රියාමාර්ගය කුමක්ද?

දේපලකට එරෙහිව බලාත්මක කිරීම ඉදිරියට යාමට පෙර, ප්‍රවේශමෙන් තක්සේරුවක් කිරීම අවශ්‍ය වේ. පහත සඳහන් ප්‍රශ්න ඔබෙන්ම අසන්න: දේපලෙහි වත්මන් වෙළඳපල වටිනාකම කුමක්ද සහ උකස් ණය කොපමණ ඉහළද? වෙනත් අනුයුක්ත ණයහිමියන් සිටීද සහ ඔවුන්ගේ තරාතිරම කුමක්ද? බලාත්මක කිරීම සරල හා ලාභදායී වන ණයගැතියාගේ වත්කම් හෝ ආදායමක් තිබේද? සහ බලාත්මක කිරීමේ තර්ජනය යටතේ හෝ නැතත් - සාමකාමී විසඳුමක් යථාර්ථවාදී විකල්පයක්ද?

බලාත්මක කිරීමේ තර්ජනය සමහර විට බලාත්මක කිරීමට වඩා ප්‍රායෝගිකව වඩාත් ඵලදායී වේ. තම නිවස අවදානමට ලක්ව ඇති බව දන්නා ණයගැතියන් බොහෝ විට ඔවුන් කලින් ප්‍රතික්ෂේප කළ ගෙවීම් විධිවිධානයක් හෝ බේරුම්කරණයක් පිළිගැනීමට කැමැත්තෙන් සිටිති. හොඳින් කාලෝචිත ඉල්ලීම් ලිපියක් හෝ බලාත්මක කිරීමේ දැන්වීමක් දිගු හා මිල අධික බලාත්මක කිරීමේ ක්‍රියාවලිය සම්පූර්ණයෙන්ම සම්පූර්ණ නොකර අපේක්ෂිත ප්‍රතිඵලය ලබා දිය හැකිය.

නිගමනය

දේපලක් විකිණීම ණයහිමියාගේ අතේ ඇති බලවත් මෙවලමක් වන නමුත් හිමිකම් පෑම සම්පූර්ණයෙන් එකතු කර ගැනීම සඳහා සහතිකයක් නොමැත. මෙම ක්‍රියාවලියට හොඳ සූදානමක් සහ උපායමාර්ගික තේරීම් අවශ්‍ය වන නීතිමය, මූල්‍ය සහ ක්‍රියා පටිපාටිමය අවදානම් කිහිපයක් ඇතුළත් වේ. උකස්කරුගේ ප්‍රමුඛතා ශ්‍රේණිගත කිරීම, අඩු බලාත්මක කිරීමේ ක්‍රියාමාර්ග, නඩු පිරිවැය, වාරණ ක්‍රියාමාර්ගවල හැකියාව සහ බංකොලොත් වීමේ අවදානම මෙය සැහැල්ලුවෙන් නොගත යුතු මාර්ගයක් බවට පත් කරයි.

ණයහිමියෙකු ලෙස, ඔබ අයකර ගැනීම සඳහා ඔබේ විකල්ප සිතියම්ගත කිරීමට කැමතිද, නැතහොත් බලාත්මක කිරීම ඔබේ තත්වය තුළ නිවැරදි පියවරද යන්න පිළිබඳව උපදෙස් අවශ්‍යද? නීතිඥයින් Law & More ඔබට උදව් කිරීමට සතුටුයි.

නිතර අසන ප්රශ්න

දේපලකට විධායක ඇපකරයක් අය කිරීමට මට අවශ්‍ය වන්නේ කුමක්ද?

ඔබට බලාත්මක කළ හැකි මාතෘකාවක් අවශ්‍ය වේ: සාමාන්‍යයෙන් තාවකාලිකව බලාත්මක කළ හැකි යැයි ප්‍රකාශයට පත් කර ඇති හෝ අභියාචනා කාලය කල් ඉකුත් වී ඇති අධිකරණ තීන්දුවකි. එම පදනම මත, ඇපකරුවෙකුට තීන්දුව ක්‍රියාත්මක කිරීමට, ගෙවීමට නියෝගයක් නිකුත් කිරීමට සහ පසුව ණයගැතියාගේ දේපළ සඳහා විධායක ඇපකරයක් අය කිරීමට හැකිය.

ඇමුණුමේ සිට සැබෑ විකිණීම දක්වා ක්‍රියාවලියට කොපමණ කාලයක් ගතවේද?

මෙය වෙනස් වේ, නමුත් ඔබ අවම වශයෙන් මාස තුනේ සිට හය දක්වා කාලයක් ගණනය කළ යුතුය. බලාත්මක කිරීමේ වෙන්දේසියක් සඳහා ව්‍යවස්ථාපිත නිවේදන කාල සීමාවන්, ණයගැතියා විසින් තහනම් ක්‍රියාමාර්ග ගැනීමේ හැකියාව සහ ශ්‍රේණිගත කිරීමේ විධිවිධානය පිළිබඳ ඕනෑම ආරවුලක් ක්‍රියාවලිය තවදුරටත් දීර්ඝ කළ හැකිය. මූලික සහන විනිසුරුවරයා හරහා පුද්ගලික විකිණීමක් සමහර අවස්ථාවල වඩා ඉක්මනින් ඉදිරියට යා හැකිය.

ණයගැතියාට බලාත්මක කිරීම නැවැත්විය හැකිද?

ණයගැතියාට මූලික සහන විනිසුරුවරයා වෙත බලාත්මක කිරීමේ වාරණ ක්‍රියාමාර්ග ගෙනැවිත් බලාත්මක කිරීම අත්හිටුවීමට ඉල්ලා සිටිය හැකිය. මෙය පහසුවෙන් සාර්ථක නොවේ: ගෙවීමට ඇති නොහැකියාව පමණක් ප්‍රමාණවත් නොවේ. බලය අනිසි ලෙස භාවිතා කිරීම, බලාත්මක කිරීම අවහිර කරන නව කරුණු හෝ තීන්දුවේ පැහැදිලි දෝෂයක් ඇති විට විනිසුරුවරයා මැදිහත් වේ. කෙසේ වෙතත්, ණයගැතියා අවසානයේ අසාර්ථක වුවද, වාරණ ක්‍රියාමාර්ග සෑම විටම ක්‍රියාවලිය ප්‍රමාද කරයි.

විකිණීමෙන් ලැබෙන ආදායම ණයට වඩා අඩු නම් කුමක් සිදුවේද?

බලාත්මක කිරීමේ ආදායම සම්පූර්ණ හිමිකම් පෑම සපුරාලීමට ප්‍රමාණවත් නොවන්නේ නම්, අවශේෂ ණයක් ඉතිරි වේ. ණයගැතියා ඒ සඳහා පෞද්ගලිකව වගකිව යුතුය. කෙසේ වෙතත්, ප්‍රායෝගිකව, එම අවශේෂ ණය එකතු කිරීම දුෂ්කර ය: තම නිවස අහිමි වූ ණයගැතියෙකුට සාමාන්‍යයෙන් ආපසු අයකර ගත හැකි වත්කම් ස්වල්පයක් ඉතිරිව ඇත. ඔබට අවශේෂ හිමිකම් පෑම වාර්තා කළ හැකි අතර පසුව ණයගැතියා නව වත්කම් අත්පත් කර ගන්නේ නම් බලාත්මක කිරීමේ පියවර නැවත යෙදවිය හැකිය.

ණයහිමියෙකු ලෙස බැංකුව මට වඩා ප්‍රමුඛත්වය ගන්නවාද?

ඔව්. උකස්කරුවෙකු - සාමාන්‍යයෙන් උකස ලබා දුන් බැංකුව - මනාප තනතුරක් දරන අතර විකිණීමේ ආදායමෙන් පළමුව ගෙවනු ලැබේ. උකස් ණය ආපසු ගෙවීමෙන් පසු ඉතිරිව ඇති දේ පමණක් අනුයුක්ත ණයහිමියන් වෙත යන අතර, ඔවුන්ගේ අනුයුක්ත දිනයේ ශ්‍රේණිය අනුව බෙදා හරිනු ලැබේ.

ණයහිමියෙකු ලෙස මටත් පුද්ගලික විකිණීමක් කළ හැකිද?

සෘජුවම නොවේ. 3:268(2) වගන්තිය යටතේ පුද්ගලික විකිණීමක් සඳහා වන ඉල්ලීම BW විසින් ඉදිරිපත් කළ යුත්තේ ණයගැතියා හෝ උකස්කරු විසින් මිස අනුයුක්ත ණයහිමියා විසින් නොවේ. කෙසේ වෙතත්, ඔබට ක්‍රියාශීලීව සිතා බලා ඔබේ කැමැත්ත ලබා දිය හැකිය, එමඟින් මූලික සහන විනිසුරුවරයා ඉල්ලීම ලබා දෙන අවස්ථාව වැඩි වේ. පුද්ගලික විකිණීමක් සාමාන්‍යයෙන් වෙන්දේසියකට වඩා ඉහළ ප්‍රතිලාභයක් ලබා දෙන අතර එය ඔබේ උනන්දුවට ද හේතු වේ.

ණයගැතියා වෙනත් කෙනෙකු සමඟ දේපළ හිමිකර ගන්නේ නම් කුමක් කළ යුතුද?

එවිට ඔබට ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් ණයගැතියාගේම නොබෙදුණු කොටසට එරෙහිව පමණක් බලාත්මක කළ හැකි අතර, ණය සඳහා වගකිව යුතු නොවන අනෙක් හිමිකරුගේ කොටසට එරෙහිව නොවේ. භාගික කොටසක් යන්තම් විකිණිය හැකි බැවින්, අනුයුක්ත ණයහිමියාට 3:180 BW වගන්තිය යටතේ ප්‍රජාව බෙදීමක් ඉල්ලා සිටිය හැකිය, එවිට මුළු දේපලම විකුණනු ලබන අතර ඔබට ආදායමෙන් ණයගැතියාගේ කොටසෙන් අයකර ගත හැකිය. හිමිකරුවන් දෙදෙනාම වගකිව යුතු විට මෙය වෙනස් වේ, උදාහරණයක් ලෙස ප්‍රජා ණයක් සහිත දේපල ප්‍රජාවක විවාහ වූ කලත්‍රයන්; එම අවස්ථාවේ දී මුළු දේපලම උපකාරයක් ලෙස සේවය කළ හැකිය.

බලාත්මක කිරීමේදී ණයගැතියා බංකොලොත් වුවහොත් කුමක් සිදුවේද?

ණයගැතියාගේ බංකොලොත් භාවයේදී, භාරකරු ඔවුන්ගේ අයිතිවාසිකම්වලට පියවර ගන්නා අතර තනි පුද්ගල බලාත්මක කිරීම ප්‍රතිපත්තිමය වශයෙන් නතර වේ. දේපල බංකොලොත් භාවයේ වත්තේ කොටසක් බවට පත්වේ. භාරකරු දේපල විකුණා බංකොලොත්භාවය පිළිබඳ පනතට අනුකූලව මුදල් බෙදා හරියි. ආරක්ෂිත අයිතියක් නොමැතිව - අනාරක්ෂිත ණයහිමියෙකු ලෙස - ඔබ පෝලිමේ පිටුපස සිටින අතර සම්පූර්ණ එකතු කිරීමේ අවස්ථාව ඉතා අඩුය.

දේපලකට එරෙහිව බලාත්මක කිරීම සැමවිටම හොඳම තේරීමද?

නිර්වචනය අනුව නොවේ. දේපලකට එරෙහිව බලාත්මක කිරීම බර හා මිල අධික පියවරකි. සමහර අවස්ථාවල දී බැංකු ශේෂයන් ඇමිණීම හෝ වැටුප් කප්පාදුව වැනි වෙනත් අයකර ගැනීමේ ක්‍රම වේගවත් හා ලාභදායී වේ. එපමණක් නොව, බලාත්මක කිරීමේ තර්ජනය ණයගැතියෙකු සාමකාමී ගිවිසුමකට යොමු කිරීමට ප්‍රමාණවත් විය හැකිය. ඔබේ නිශ්චිත තත්වය තුළ අයකර ගැනීමේ විකල්ප තක්සේරු කළ හැකි නීතිඥයෙකුගෙන් කල්තියා උපදෙස් ලබා ගැනීම ඥානවන්ත ය.