ඔබ නෙදර්ලන්තයේ මහල් නිවාසයක් මිලදී ගෙන තිබේ නම්, ඔබ ගොඩනැගිල්ලක් මිලදී ගෙන නැත. ඔබ apartementsrecht එකක් මිලදී ගෙන ඇති අතර, ඒ සමඟම එම කොටස සඳහා හිමිකරුවන්ගේ සංගමය වන Vereniging van Eigenaars (VvE) හි සාමාජිකත්වය ලබා ඇත. සාමාජිකත්වය අනිවාර්ය වේ, එය ඔබේ නිවස පිළිබඳව බොහෝ දේ තීරණය කරන අතර ඔබට ඉවත්ව යා නොහැක.
ඇත්තටම මහල් නිවාසයක් කියන්නේ මොකක්ද?
ලන්දේසි නීතිය මහල් නිවාසයක් වෙනම දේපලක් ලෙස සලකන්නේ නැත. සෑම මහල් නිවාස අයිතියක්ම අංශයට ඇතුළත් කර ඇති දේපලෙහි කොටසක් වන අතර, ස්වයං අන්තර්ගත සමස්තයක් ලෙස භාවිතා කිරීමට සැලසුම් කර ඇති ගොඩනැගිල්ලේ විශේෂිත කොටස් භාවිතා කිරීමේ තනි අයිතිය ද ඒ සමඟ ඇත (කලාව. 5:106 BW). මෙම කොටස උද්යානයක් හෝ වාහන නැවැත්වීමේ ඉඩමක් වැනි ඉඩම් භාවිතය සඳහා පමණක් ආවරණය කළ හැකිය.
ඉතින් දකුණට අර්ධ දෙකක් තියෙනවා. එකක් තමයි අයිතිය: ඔප්පුවේ නියම කර ඇති අනුපාතයට අනුව ඔබට මුළු සංකීර්ණයම සම-හිමිකාරීත්වයට හිමියි - වහලය, අත්තිවාරම, මුහුණත, පඩිපෙළ, සෝපානය - අනෙක භාවිතයයි: ඔබට පමණක් ඔබේ ඉදිරිපස දොර පිටුපස ඇති මහල් නිවාසය භාවිතා කළ හැකිය. එය පහත සඳහන් බොහෝ දේ පැහැදිලි කරයි: ගොඩනැගිල්ල පිළිබඳ තීරණ සාමූහිකව ගනු ලැබේ, ප්රජාව බෙදී යන ලෙස ඔබට ඉල්ලා සිටිය නොහැක, සහ මහල් නිවාසය තබා ගනිමින් ඔබට ඉල්ලා අස්විය නොහැක.
බෙදීමේ ඔප්පුව සහ බෙදීමේ ඇඳීම
බෙදීම සිදු කරනු ලබන්නේ නොතාරිස් ඔප්පුවකින් වන අතර එය ඉඩම් රෙජිස්ට්රාර් විසින් තබා ඇති පොදු ලේඛනවල ලියාපදිංචි කර ඇත. එය බෙදීමේ චිත්රයක්, බෙදීම් ඇඳීම (කලාව 5:109 BW) සමඟ තිබිය යුතු අතර, එක් එක් පෞද්ගලික කොටසෙහි විස්තරය සහ සංගමයේ රෙගුලාසි (කලාව 5:111 BW) ඇතුළුව ස්ථාවර අංග ලැයිස්තුවක් අඩංගු විය යුතුය.
මෙම ලේඛන එක්ව පුද්ගලික සහ පොදු කොටස් අතර මායිම අඳිනු ලැබේ - VvE ආරවුල් සඳහා වඩාත් පොදු මූලාශ්රය වන්නේ එය ගෙවන්නේ කවුරුන්ද යන්න තීරණය කරන බැවිනි. කාන්දු වන කවුළු රාමුවක් පොදු නම්, සංගමය ගෙවයි; පුද්ගලික නම්, ඔබ ගෙවයි.
ඒවා වෛෂයිකව අර්ථකථනය කර ඇත: ගැනුම්කරුවන් සහ ණය දෙන්නන් ලේඛන මත විශ්වාසය තැබිය යුතු බැවින්, වැදගත් වන්නේ ලේඛන බාහිර පාඨකයෙකුට ලබා දෙන දේ මිස මුල් පාර්ශවයන් අදහස් කළ දේ නොවේ. ඔප්පුව සහ ඇඳීම එකිනෙකට පරස්පර වන විට, දෙකම ස්වයංක්රීයව නොපවතී; උසාවිය තීරණය කරන්නේ කුමන බර වැඩිද යන්නයි, විස්තර මට්ටම සහ ප්රතිඵලය කෙතරම් සාධාරණද යන්න දෙස බලමිනි (Hoge Raad 1 නොවැම්බර් 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).
සීමාව සාමාන්යයෙන් ක්රියාත්මක වන තැන (ඔබේම ක්රියාව සැමවිටම පාලනය වේ)
| මූලද්රව්ය | සාමාන්යයෙන් පොදු | සාමාන්යයෙන් පුද්ගලිකයි |
|---|---|---|
| අත්තිවාරම්, බර උසුලන බිත්ති, වහලය, මුහුණත | ඔව් | නැත |
| පඩිපෙළ, ශාලාව, සෝපානය, පොදු බොයිලේරු හෝ තාප පොම්පය | ඔව් | නැත |
| ජනෙල් රාමු සහ ඔප දැමීම | නිතර | සමහර විට වීදුරුව පමණි |
| බැල්කනියේ හෝ වහල ටෙරස්: ව්යුහය | ඔව් | සාමාන්යයෙන් අවසර දී ඇති සුවිශේෂී භාවිතය |
| ව්යුහාත්මක තට්ටුව සහ සීරීම් | ඔව් | ඉහළින් ඇති ආවරණය |
| මහල් නිවාස කිහිපයකට සේවය කරන පයිප්ප සහ කේබල් | ඔව් | නැත |
| ඔබේ මහල් නිවාසයට පමණක් සේවය කරන පයිප්ප; ඉදිරිපස දොර ඇතුළත | නැත | ඔව් |
| අභ්යන්තර බිත්ති, මුළුතැන්ගෙය, නාන කාමරය, නිමාව | නැත | ඔව් |
ආදර්ශ රෙගුලාසි සහ ඒවායේ පරම්පරා
ඔප්පුවේ අයිතිකරුවන්ට ඒකාබද්ධව බලපාන ණය සහ වියදම්, වාර්ෂික ගිණුම් සහ දායක මුදල්, පොදු කොටස් භාවිතය, කළමනාකරණය සහ නඩත්තුව, රක්ෂණය සහ සංගමයේ ව්යවස්ථාව (කලාව 5:112 BW) ආවරණය වන රෙගුලාසි අඩංගු විය යුතුය. මෙය ලිවීමට වඩා, ඔප්පුවක් සම්මත කට්ටලයක් - ආදර්ශ නියාමනය - අදාළ වන බව ප්රකාශ කරන අතර අපගමනයන් ලැයිස්තුගත කරයි.
පරම්පරා කිහිපයක් සංසරණය වේ: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 සහ කුඩා සංගම් සඳහා 2021 ආකෘතියක්, ඊට අමතරව සේවා මහල් නිවාස සහ උප අංශ සඳහා ආකෘති. අදාළ වන දේට ඔබේ ඔප්පුව කියවීමෙන් පිළිතුරු ලැබෙන අතර එය වැදගත් වේ: පැරණි මාදිලි ගණපූරණයක් පනවයි, 2006 සහ 2017 මාදිලි සාමාන්ය බහුතර තීරණ සඳහා එය අතහැර දැමූ අතර 2017 ආකෘතිය දැනටමත් ආරෝපණ ස්ථාන සමඟ කටයුතු කරයි.
රෙගුලාසිවලට පහළින් සභා නීති, රැස්වීම විසින් සම්මත කරන ලද හුයිෂෞඩෙලිජ්ක් රෙගුලාසිය පිහිටා ඇත . මේවා එදිනෙදා විස්තර පුරවන නමුත් ඔප්පුව හෝ නීතිය සමඟ ගැටිය නොහැක; එවැනි වගන්තියක් අවලංගුය.
නීත්යානුකූල පුද්ගලයෙකු ලෙස VvE, සහ ඔබට ඉල්ලා අස්විය නොහැක්කේ ඇයි
සංගමය ආරම්භ වන්නේ අංශය සමඟිනි. එය වාණිජ මණ්ඩලයේ ලියාපදිංචි කර ඇති තමන්ගේම වත්කම්, බැංකු ගිණුමක් සහ වගකීම් සහිත නීත්යානුකූල පුද්ගලයෙකි. එහි කාර්යය වන්නේ වෙනම භාවිතය සඳහා අදහස් කරන කොටස් හැරුණු විට ප්රජාව කළමනාකරණය කිරීම සහ සංචිත අරමුදලක් පවත්වා ගැනීමයි (කලාව 5:126 BW). එය උසාවියේදී සහ ඉන් පිටත හිමිකරුවන් නියෝජනය කළ හැකි අතර හිමිකරුවන් එකිනෙකාට ගෙවිය යුතු දේ බලාත්මක කළ හැකිය.
සාමාජිකත්වය මහල් නිවාසයට ස්වයංක්රීයව පැමිණේ: ඔබ සම්බන්ධ නොවේ, ඔබට දැනුම් දිය නොහැක, සහ විකිණීමකදී එය ඔබේ ගැනුම්කරුට ලබා දේ. මිශ්ර සංගමයක, සංස්ථාවක් හෝ ආයෝජකයෙකු කොටසක කොටසක් හිමිකරගෙන සිටින විට, එක් සාමාජිකයෙකුට ඡන්දවලින් තීරණාත්මක කොටසක් හිමි විය හැකිය.
මහා සභා රැස්වීම, ඡන්ද සහ ගණපූරණය
හිමිකරුවන්ගේ මහා සභා රැස්වීම ඉහළම ආයතනයයි. රැස්වීම සහ එහි තීරණ ගැනීම කලාව මගින් පාලනය වේ. 5:124 සිට 5:135 BW දක්වා. ගිණුම්, අයවැය සහ දායක මුදල් සඳහා එය අවම වශයෙන් වසරකට වරක්වත් රැස්විය යුතු අතර, මණ්ඩලය හෝ සභාපතිවරයා විසින් හෝ හිමිකරුවන්ගේ ඉල්ලීම පරිදි (කලාව. 5:127 BW) කැඳවනු ලැබේ.
ඡන්දය ප්රකාශ කිරීම යනු එක සමතලා එකක් නොවේ, එක් ඡන්දයක් නොවේ, ඔප්පුවේ එසේ සඳහන් නොවේ නම්. ඔප්පුව වෙනස් අනුපාතයක් සකසන්නේ නම් මිස කොටස් සමාන වන අතර, එසේ කරන්නේ නම්, ඔප්පුව ඒ සඳහා පදනම සඳහන් කළ යුතුය (කලාව. 5:113 BW). එම කොටස, breukdeel , ඔබේ ඡන්ද සහ ඔබේ පිරිවැයේ කොටස යන දෙකම මෙහෙයවයි.
බොහෝ තීරණ සඳහා සරල බහුතරයක ඡන්ද අවශ්ය වේ. පැරණි රෙගුලාසි ගණපූරණයක් අමුණා ඇත: ඡන්දවලින් අඩකටත් වඩා අඩු සංඛ්යාවක් නියෝජනය කරන්නේ නම්, වලංගු කිසිවක් තීරණය කළ නොහැකි අතර දෙවන රැස්වීමක් කැඳවිය යුතු අතර, එහිදී එකම යෝජනාව ගෙන යා හැක්කේ, හිමිකරුවන් ස්වල්ප දෙනෙකු සහභාගී වුවද, සමහර විට ඉහළ බහුතරයක් සමඟිනි. රැස්වීමකින් පිටත තීරණ සඳහා ඒකමතිකත්වයක් අවශ්ය වේ; ඔප්පුව සංශෝධනය කිරීම සඳහා සාමාන්යයෙන් මුළු ඡන්දවලින් පහෙන් හතරක බහුතරයක්, නොතාරිස් ඔප්පුවක් සහ උකස්කරුවන්ගේ සහයෝගය අවශ්ය වේ (කලාව 5:139 BW).
පුද්ගලික නීතිමය පුද්ගලයින්ගේ ඩිජිටල් මහා සභා රැස්වීම පිළිබඳ පනත 2025 දෙසැම්බර් 16 වන දින නියෝජිත මන්ත්රී මණ්ඩලය විසින් සම්මත කරන ලද අතර 2026 ජුනි 2 වන දින විවාදයකින් තොරව සෙනෙට් සභාව සම්මත කරන ලද අතර එය 161 වන Staatsblad 2026 ලෙස ප්රකාශයට පත් කරන ලදී. එය තවමත් බලාත්මක වී නොමැත; 2026 දී රාජකීය නියෝගය මගින් දිනය නියම කරනු ලැබේ. එතැන් සිට බෙදීමේ ඔප්පුවේ පූර්ව අවසරයකින් තොරව සම්පූර්ණයෙන්ම ඩිජිටල් හෝ දෙමුහුන් මහා සභා රැස්වීමක් කළ හැකිය.
මණ්ඩලය සහ පරිපාලකයා
සංගමයට මණ්ඩලයක් ඇත, එය මහා සභා රැස්වීම මගින් පත් කර සේවයෙන් පහ කරනු ලැබේ (කලාව 5:131 BW). සාමාන්යයෙන් හිමිකරුවන් එක් අයෙකු හෝ දෙදෙනෙකු තම නිදහස් කාලය තුළ සේවය කරන කුඩා කොටසක. මණ්ඩලය තීරණ ක්රියාත්මක කරයි; එය ප්රතිපත්තියක් සකසන්නේ නැත.
විශාල සංගම් ද වෘත්තීය පරිපාලකයෙකු වන VvE-beheerder සමඟ සම්බන්ධ වේ . පරිපාලකයා යනු ආයතනයක් නොව කොන්ත්රාත්කරුවෙකි: එය පොත් තබා ගැනීම, දායක මුදල් එකතු කිරීම, රක්ෂණ සහ නඩත්තු කටයුතු සංවිධානය කිරීම සහ රැස්වීම් සකස් කිරීම සිදු කරයි, රැස්වීම සහ කළමනාකරණ ගිවිසුම මගින් ලබා දෙන බලතල පමණක් ඇත. සේවාව දුර්වල නම්, පිළියම කොන්ත්රාත්තුවේ ඇත - පරිපාලකයා ඔබට නොව සංගමයට පිළිතුරු දෙයි.
සංචිත අරමුදල, නඩත්තු සැලැස්ම සහ සේවා ගාස්තු
සෑම සංගමයක්ම සාමාන්ය වාර්ෂික වියදම් හැර අනෙකුත් වියදම් සඳහා සංචිත අරමුදලක් පවත්වා ගත යුතුය (කලාව. 5:126 BW). හිමිකරුවන්ගේ සංගම්වල ක්රියාකාරිත්වය වැඩිදියුණු කිරීමේ පනතේ සිට - Wet verbetering functioneren VvE - එම යුතුකමට දත් ඇත. නේවාසික භාවිතයේ ඇති ගොඩනැගිලි සම්පූර්ණයෙන්ම හෝ අර්ධ වශයෙන් සඳහා, සංචිතයට වාර්ෂික දායකත්වය අවම වශයෙන් නිසි බහු-වසර නඩත්තු සැලැස්මකින් ලැබෙන මුදල හෝ, එසේ කිරීමට අපොහොසත් වුවහොත්, ගොඩනැගිලි රක්ෂණයෙන් ලබාගත් ප්රතිසංස්කරණ වටිනාකමෙන් සියයට 0.5 ක් විය යුතුය. රැස්වීම විශාල බහුතරයකින් වෙනත් ආකාරයකින් තීරණය නොකළහොත් හෝ බැංකු ඇපකරයක් ලබා නොදුනහොත්, එය සංගමයේ නමින් වෙනම ගිණුමක තිබිය යුතුය. පනත 2018 ජනවාරි 1 වන දින බලාත්මක වූ අතර, 2021 ජනවාරි 1 වන දින අවසන් වූ වසර තුනක සංක්රාන්තියක් සමඟින්.
බහු-වසර නඩත්තු සැලැස්ම, meerjarenonderhoudsplan හෝ MJOP, අවම වශයෙන් අවුරුදු දහයක් ආවරණය කළ යුතු අතර, අවුරුදු පහකට වඩා පැරණි නොවිය යුතු අතර, පුරෝකථනය කරන ලද නඩත්තුව, අලුත්වැඩියාව සහ අලුත් කිරීම් සහ ඒවායේ පිරිවැය නියම කළ යුතුය. එය සෞඛ්ය සම්පන්න සංගමයක හොඳම තනි දර්ශකයයි. රෙගුලාසි මගින් එය බැහැර නොකළහොත් (කලාව. 5:126 BW) ණයට ගැනීමට සංගම්වලට ප්රකාශිත බලයක් ද පනත මගින් ලබා දී ඇත, එක් එක් හිමිකරුගේ නිරාවරණය breukdeel අනුගමනය කරයි.
දායක මුදල් වාර්ෂිකව රැස්වීම මගින් අයවැයක් මත පදනම්ව තීරණය කරනු ලැබේ. ඒවා සංගමයට ගෙවිය යුතු ණයක් මිස අභිමත ගෙවීමක් නොවේ: එකඟ නොවන හිමිකරුවෙකු තීරණයට අභියෝග කළ යුතු අතර, මුදල් රඳවා නොගත යුතු අතර, ගෙවීම සාමාන්යයෙන් ලබා ගත නොහැක. නොගෙවීම පොලිය, එකතු කිරීමේ පිරිවැය සහ ක්රියා පටිපාටි ආකර්ෂණය කරයි.
මාරුවීමකදී, නව හිමිකරු, විකුණුම්කරු සමඟ, වත්මන් සහ පෙර මූල්ය වර්ෂය සඳහා ගෙවිය යුතු දායක මුදල් සඳහා වගකිව යුතුය (කලාව. 5:122 BW). නොතාරිස්වරයා සාමාන්යයෙන් මණ්ඩලයෙන් හිඟ මුදල් සහ සංචිත අරමුදලේ ප්රකාශයක් ඉල්ලා සිටින අතර මිලදී ගැනීමේ මිලෙන් හිඟ මුදල් පියවයි; එය සිදු නොකළහොත්, බිල්පත ගැනුම්කරු මත පැටවේ. සංගමයේ ණයක් ඇති වූ විට හිමිකරුවන් වූ අය ද ඒ සඳහා ඒකාබද්ධව වගකිව යුතුය, එක් එක් ඔවුන්ගේ breukdeel අනුපාතයෙන් (කලාව. 5:113 BW).
වෙනස්කම්: ඔබේ මහල් නිවාසය, පොදු කොටස්, බිම් සහ බැල්කනි
ඔබේ මහල් නිවාසය තුළ ඔබේ නිදහස පුළුල් නමුත් අසීමිත නොවේ: රෙගුලාසි වල පුද්ගලික කොටස් භාවිතය, කළමනාකරණය සහ නඩත්තුව පිළිබඳ නීති අඩංගු විය හැකි අතර (කලාව 5:112 BW), සාමාන්යයෙන් එසේ කරයි. ව්යුහය, මුහුණත, වහලය හෝ හවුල් ස්ථාපනයක් ස්පර්ශ වන ඕනෑම දෙයක් සඳහා රැස්වීමේ තීරණයක් අවශ්ය වේ.
- ඝන බිම් ආවරණ. ව්යුහාත්මක තට්ටුව පොදුයි; ආවරණය පුද්ගලිකයි, නමුත් ශබ්දය ඔබේ අසල්වැසියාට ළඟා වේ. බොහෝ රෙගුලාසි හෝ නිවාස නීති රීති අවසරයකින් තොරව තද බිම් ආවරණ තහනම් කරයි හෝ අවම බලපෑම්-ශබ්ද පරිවාරක ප්රමිතියක් නියම කරයි, බොහෝ විට අයිකෝ වටිනාකම. පරීක්ෂා කිරීමකින් තොරව පාකට් හෝ ටයිල් තැබීම අධිකරණයට යාමට විශ්වාසදායක මාර්ගයක් වන අතර සාමාන්ය ප්රතිඵලය වන්නේ එය භාර ගැනීමට නියෝගයක් ලබා දීමයි.
- බැල්කනි, වහල ටෙරස් සහ මුහුණත. බැල්කනියේ ඔප දැමීම, ආවරණ, වායු සමීකරණ ඒකක, බැලස්ට්රේඩ් සහ බර තට්ටු යන සියල්ලම පොදු කොටසකට බලපායි, ඔබ භාවිතයේ තනි අයිතිය දරන තැන පවා. පෙනුම හෝ අනාගත නඩත්තුව පිළිබඳ කොන්දේසි මත බොහෝ විට ඒවාට රැස්වීමේ කැමැත්ත අවශ්ය වේ.
කැමැත්ත අවශ්ය වන අතර අසාධාරණ ලෙස රඳවා තබා ඇති විට, ඔබට උප දිස්ත්රික් අධිකරණයෙන් ( කැන්ටන්රෙක්ටර් ) ආදේශක අවසරයක් ඉල්ලා සිටිය හැකිය (කලාව. 5:121 BW, කලාව. 5:129 BW මගින් රැස්වීමේ තීරණ වලට අදාළ වේ). ප්රතික්ෂේප කිරීමට සංගමයට සාධාරණ හේතු තිබේද යන්න අධිකරණය අසයි; හිමිකරු විනිශ්චය කිරීමට එය ඉතා අඩුවෙන් ලබා දුන් විට එය සංගමයට පක්ෂව සිටීමට නැඹුරු වේ, එබැවින් චිත්ර සහ ව්යුහාත්මක මතයක් සහිත ගොනුවක් ඔබේ ස්ථාවරය වැඩි දියුණු කරයි.
කුලියට දීම, කෙටි කාලීන නවාතැන් සහ නිවාඩු කුලියට දීම
සාමාන්ය නේවාසික කුලී පදනම මත නිවසකට කුලියට දීම සාමාන්යයෙන් අවසර දෙනු ලැබේ. රෙගුලාසි වලට අනුව සාමාන්යයෙන් ඔබ පදිංචිකරුගේ සංගමයට දැනුම් දිය යුතු අතර, පදිංචිකරු ඔප්පුව, රෙගුලාසි සහ නිවාස නීති පිළිගන්නා බවට ප්රකාශයක් අත්සන් කළ යුතු අතර, එමඟින් පදිංචිකරු සෘජුවම බැඳී සිටී.
කෙටිකාලීන සහ නිවාඩු කුලියට දීම වෙනස් වේ. ඔප්පු සහ රෙගුලාසි සාමාන්යයෙන් මහල් නිවාසයක් නේවාසික භාවිතය සඳහා සීමා කරන අතර ආගන්තුක නිවාසයක්, නේවාසිකාගාරයක් හෝ කාමර කුලියට දීම සඳහා භාවිතා කිරීම තහනම් කරයි. නැවත නැවත ගෙවන කෙටි නවාතැන් සාමාන්යයෙන් එහි ජීවත් වීමට වඩා වාණිජ සූරාකෑමක් ලෙස සලකනු ලබන අතර, එබැවින් නිවාඩු දින සඳහන් නොකළ තැන පවා නේවාසික භාවිත වගන්තියෙන් බැහැර වේ. නාගරික නීති ඉහළින්ම අදාළ වන අතර ඒවා දැඩි වෙමින් පවතී. ඉන් Amsterdam නිවාඩු කුලිය සඳහා බලපත්රයක් සහ ලියාපදිංචි අංකයක් අවශ්ය වේ, සෑම කුලියක්ම නගර සභාවට වාර්තා කළ යුතු අතර, සීමාව වසරකට රාත්රී තිහකි; 2026 අප්රේල් 1 වන දින සිට සෙන්ට්රම් දිස්ත්රික්කයේ සහ පිජ්ප් හි නම් කරන ලද අසල්වැසි ප්රදේශ එකොළහක රාත්රී පහළොව දක්වා එය පහත වැටේ, රාත්රී පහළොවක් ප්රමාණවත් නොවන බව ඔප්පු වුවහොත් තාවකාලික තහනමකට තවත් පියවරක් වෙන් කරන ප්රතිපත්ති රීතියක් යටතේ. Eindhovenකාමර කුලියට දීම සහ වාසස්ථානයක් බෙදීම සඳහා omgevingsplan යටතේ සැලසුම් අවසරය අවශ්ය වේ; 2026 ජනවාරි 1 වන දින සිට ක්රියාත්මක වන ප්රතිපත්ති නීති මගින් මධ්යස්ථානයෙන් පිටත පවතින නීත්යානුකූල කාමර කුලියට දීමෙන් මීටර් තිහක් ඇතුළත අවසරය ප්රතික්ෂේප කරයි, ඒකකයකට සහ කාමරයකට අවම බිම් ප්රදේශ නියම කරයි, සහ නම් කරන ලද අසල්වැසි ප්රදේශ හයක් නව අයදුම්පත් සඳහා සම්පූර්ණයෙන්ම වසා දමයි. පාලන තන්ත්ර දෙකම බොහෝ විට වෙනස් වේ, එබැවින් අංකයක් මත රඳා නොසිට ලිපිනය සඳහා වත්මන් සත්යාපන හෝ ප්රතිපත්ති රීතිය පරීක්ෂා කරන්න. නාගරික බලපත්රයක් ඔප්පුව අභිබවා නොයයි.
සූර්ය පැනල, තාප පොම්ප, පරිවරණය සහ ආරෝපණ ස්ථාන
සෑම තිරසාර පියවරක්ම පාහේ පොදු කොටසකට ස්පර්ශ වේ. පැනල් පොදු වහලක් මත පිහිටා ඇති අතර, තාප පොම්පයක් පොදු මුහුණතක හෝ කම්හල් කාමරයක පිහිටා ඇති අතර, පොදු බිත්තියක් මත පරිවරණය කර ඇති අතර, ආරෝපණ ස්ථානයක් ගොඩනැගිල්ලේ බෙදාගත් විදුලි ධාරිතාව මත පදනම් වේ. එබැවින් තීරණය මහා සභා රැස්වීමට අයත් වන අතර, අවශ්ය බහුතරය වන්නේ ඔප්පුව සහ අදාළ ආදර්ශ රෙගුලාසි මගින් එම ආකාරයේ වියදම් සඳහා නියම කර ඇති ඕනෑම දෙයක් වේ. පැරණි රෙගුලාසි බොහෝ විට සුදුසුකම් ලත් බහුතරයක් ඉල්ලා සිටින අතර, සමහර විට ගණපූරණයක් සහිතව, සීමාවකට වඩා වැඩි වියදම් සඳහා හෝ නඩත්තු කිරීමට වඩා අලුත් කිරීමක් ලෙස ගණන් ගන්නා වැඩ සඳහා. නීතිය වෙනස් වන තුරු, මාර්ගය වන්නේ පිරිවැය සහිත යෝජනාවක් සහ මූල්යකරණ සැලැස්මක් සමඟ අයිතමය නිසි ලෙස න්යාය පත්රයට ඇතුළත් කර ගැනීම සහ කලාව යටතේ ණයට ගැනීම කුමක්දැයි පරීක්ෂා කිරීමයි. 5:126 BW සහ ලබා ගත හැකි සහනාධාර රැගෙන යා හැකිය.
සංවර්ධන දෙකක් වැදගත් වේ. හිමිකරුවන්ගේ සංගම්වල තිරසාරභාවය සහ නඩත්තුව වේගවත් කිරීම සඳහා වන පනත් කෙටුම්පතක් 2026 ජූලි 1 වන දින මහජන උපදේශනයට යොමු කරන ලද අතර එය 2026 සැප්තැම්බර් 20 දක්වා ක්රියාත්මක වේ; උපදේශනය කළ පරිදි, ප්රකාශිත ඡන්දවලින් සරල බහුතරයකින් එවැනි තීරණ ගැනීමට ඉඩ සැලසෙන අතර, නඩත්තු සැලැස්මේ සීමාව වසර දහයේ සිට තිහ දක්වා දීර්ඝ කරන අතර, ඔප්පුව සංශෝධනය නොකර සූර්ය පැනල වැනි ස්ථාපනයන් සඳහා භාවිතයේ අයිතිවාසිකම් ලබා දෙනු ඇත. වෙනමම, ආරෝපණ ස්ථානයක් අවශ්ය හිමිකරුවෙකු අවසර ලබා ගැනීම වෙනුවට සංගමයට දැනුම් දෙන යෝජනා ක්රමයක් සකස් වෙමින් පවතී. පනත් කෙටුම්පත තවමත් උපදේශන සහ පාර්ලිමේන්තු සූදානම් කිරීමේ අදියරේ පවතී, එබැවින් ඒ කිසිවක් තවමත් නීතියක් නොවේ.
තීරණයක් අභියෝගයට ලක් කිරීම සහ අධිකරණයට මැදිහත් වන ලෙස ඉල්ලා සිටීම
ලන්දේසි නීතිය දෝෂ දෙකක් වෙන්කර හඳුනා ගනී. නීතියට පටහැනි තීරණයක් හෝ බෙදීමේ ඔප්පුවක් ශුන්ය වේ: එය කිසි විටෙකත් නොතිබූ අතර කාල සීමාවක් අදාළ නොවේ. ක්රියා පටිපාටි රීතියක් උල්ලංඝනය කරමින් ගත් තීරණයක් හෝ සාධාරණත්වයේ සහ සාධාරණත්වයේ ප්රමිතීන්ට අනුව පිළිගත නොහැකි තීරණයක් අවලංගු වේ: අධිකරණයක් එය පසෙකට දමන තුරු එය පවතී.
තීරණයක් අවලංගු කිරීමට නම්, ඔබ තීරණය ගැන දැනගත් දින සිට හෝ ඒ ගැන දැනගත හැකිව තිබූ දින සිට මාසයක් ඇතුළත උප දිස්ත්රික් අධිකරණයට අයදුම් කළ යුතුය (කලාව. 5:130 BW, කලාවේ නීත්යානුකූල පුද්ගලයෙකුගේ තීරණ පිළිබඳ සාමාන්ය රීතිය සමඟ කියවන්න. 2:15 BW). එම මාසය කෙටි වන අතර එය මාරාන්තික ය: මිනිත්තු එනතුරු බලා සිටින හෝ පළමුව මණ්ඩලය සමඟ සාකච්ඡා කරන හිමිකරුවන්ට නිතිපතා පැමිණිලි කිරීමේ අයිතිය අහිමි වේ. අවලංගු කිරීම ගත් තීරණයකට පහර දෙයි; ආදේශක අවසරය ප්රතික්ෂේප කළ එකක් සපයයි.
නිද්රාශීලී VvE සහ එය අවදි කරන්නේ කෙසේද
බොහෝ සංගම්, විශේෂයෙන් යුද්ධයට පෙර කුඩා මහල් නිවාස දෙකකට හෝ තුනකට බෙදා ඇති කුට්ටි වල, කඩදාසි මත පවතින නමුත් කිසිවක් නොකරයි: මණ්ඩලයක් නැත, රැස්වීම් නැත, ගිණුම් නැත, සංචිත අරමුදලක් නැත, සමහර විට සාමූහික ගොඩනැගිලි රක්ෂණයක් නැත. එය slapende VvE එකකි . එය නීත්යානුකූල නොවන අතර, එය වැඩි වැඩියෙන් විකුණුම් සහ නැවත උකස් කිරීම් අවහිර කරයි. නැවත සක්රිය කිරීම, අනුපිළිවෙලින්:
- ඉඩම් රෙජිස්ට්රාර් කාර්යාලයෙන් බෙදීමේ සහ ඇඳීමේ ඔප්පුව ලබාගෙන අදාළ වන ආදර්ශ රෙගුලාසි ස්ථාපිත කරන්න.
- රෙගුලාසි නියම කර ඇති පරිදි මහා සභා රැස්වීමක් කැඳවා එය නිසි ලෙස සටහන් කරන්න; මණ්ඩලය ක්රියා නොකරන්නේ නම්, හිමිකරුවන්ට සාමාන්යයෙන් එය තමන් විසින්ම කැඳවිය හැකිය.
- මණ්ඩලයක් සහ ප්රයෝජනවත් නම් පරිපාලකයෙකු පත් කරන්න, දෙදෙනාම වාණිජ මණ්ඩලයේ ලියාපදිංචි කර, සංගමයේ නමින් බැංකු ගිණුමක් සහ වෙනම සංචිත ගිණුමක් විවෘත කරන්න.
- ගොඩනැගිලි රක්ෂණය සංවිධානය කිරීම හෝ සත්යාපනය කිරීම, ප්රතිසංස්කරණ වටිනාකමට එරෙහිව රක්ෂිත මුදල පරීක්ෂා කිරීම, නඩත්තු සැලැස්මක් සකස් කිරීම සහ එහි පදනම මත දායක මුදල් නියම කිරීම.
- සම-හිමිකරුවෙකු සහයෝගයෙන් කටයුතු කිරීම ප්රතික්ෂේප කරන්නේ නම්, මෙම බැඳීම් අධිකරණය හරහා බලාත්මක කළ හැකිය.
අත්සන් කිරීමට පෙර ගැනුම්කරුවෙකු පරීක්ෂා කළ යුතු දේ
- බෙදීමේ සහ ඇඳීමේ ඔප්පුව සහ අදාළ වන ආකෘති රෙගුලාසි - ඔබ පිරිනැමීමට පෙර පුද්ගලික/පොදු සීමාව කියවන්න.
- භාවිත සීමාවන්: නේවාසික භාවිතය සඳහා පමණක්, කාමර කුලියට දීම හෝ කෙටි කාලයක් රැඳී සිටීම තහනම් කිරීම, සුරතල් සතුන් පිළිබඳ නීති, බිම් සැකසීම සහ වෙනස් කිරීම්.
- සභා නීති සහ පසුගිය රැස්වීම් තුනේ මිනිත්තු - සංගමය ක්රියාත්මක වේද යන්න පිළිබඳ වේගවත්ම පරීක්ෂණය.
- ගිණුම්, අයවැය සහ සංචිත අරමුදල් ශේෂය, සහ සංචිතය වෙනම ගිණුමක පවතින්නේද යන්න.
- MJOP: එහි දිනය, ආවරණය කරන ලද කාල සීමාව සහ දායක මුදල් එයට ගැලපේද යන්න - තුනී සංචිතයක් සහිත අඩු දායකත්වයක් කල් දැමූ බිල්පතකි.
- ප්රධාන කාර්යයන් පිළිබඳ ඕනෑම තීරණයක් හෝ විශේෂ බද්දක් - එය සම්පූර්ණ කිරීමෙන් පසු ඔබව බැඳ තබයි - සහ ඕනෑම ණයක් ගැනීමක්.
- හිඟ මුදල් පිළිබඳ මණ්ඩල ප්රකාශයක් සහ නොතාරිස්වරයා ඒවා අවසන් වූ පසු පියවන බවට තහවුරු කිරීම (කලාව. 5:122 BW).
- ගොඩනැගිලි රක්ෂණය සහ ප්රතිසංස්කරණ වටිනාකම, වාණිජ මණ්ඩලයේ ලියාපදිංචිය සහ උප-බෙදුණු ගොඩනැගිල්ලක් සඳහා, උප-බෙදුම් ඔප්පුව ද ඇතුළත් වේ.
ලේඛන නියමිත වේලාවට ලබා නොදුනහොත්, ගොනුව ඉදිරිපත් කළ ප්රමාණයට වඩා නරක නම් ඔබට ඉල්ලා අස්කර ගත හැකි වන පරිදි මිලදී ගැනීමේ ගිවිසුමට තීරණාත්මක කොන්දේසියක් ඇතුළත් කරන්න.
මම කිසි විටෙකත් පොදු පහසුකම් භාවිතා නොකරන්නේ නම්, මට VvE හැර යා හැකිද?
නැත. සාමාජිකත්වය මහල් නිවාසයටම සම්බන්ධ වන අතර ඔබ මහල් නිවාසය අත්පත් කරගත් විට ස්වයංක්රීයව පැන නගී. ඉල්ලා අස්වීමට අයිතියක් නැත, සෝපානය හෝ උද්යානය කිසි විටෙකත් භාවිතා නොකරන හිමිකරුවන්ට ඉවත් වීමක් නැත, සහ ඔබේ දායකත්වය අඩු කිරීමක් නොමැත. එකම මාර්ගය විකිණීමයි.
පෙර හිමිකරුගේ නොගෙවූ VvE දායක මුදල් සඳහා මම වගකිව යුතුද?
අර්ධ වශයෙන්, ඔව්. මාරු කිරීමකදී, වත්මන් මූල්ය වර්ෂය සහ ඊට පෙර වර්ෂය සඳහා ගෙවිය යුතු දායක මුදල් සඳහා ඔබ විකුණුම්කරු සමඟ වගකිව යුතුය (කලාව 5:122 BW). නොතාරිස්වරයා මණ්ඩලයෙන් හිඟ මුදල් ප්රකාශයක් ඉල්ලා ඒවා මිලදී ගැනීමේ මිලෙන් පියවන්නේ එබැවිනි. එම ප්රකාශය සඳහා අවධාරනය කරන්න.
ලී හෝ ටයිල් කළ බිමක් තැබීමට මට අවසර අවශ්යද?
නිසැකවම පාහේ. ව්යුහාත්මක තට්ටුව පොදු කොටසක් වන අතර, බොහෝ ඔප්පු, රෙගුලාසි හෝ නිවාස නීති මගින් දෘඩ බිම් ආවරණ තහනම් කරයි හෝ අවම බලපෑම්-ශබ්ද පරිවාරක ප්රමිතියක් නියම කරයි. ද්රව්ය ඇණවුම් කිරීමට පෙර රීතිය සහ අවසරය සඳහා මණ්ඩලයෙන් ලිඛිතව විමසන්න. පළමුව තබන හිමිකරුවන්ට බොහෝ විට බිම ඉහළට ගැනීමට නියෝග කෙරේ.
මහා සභා රැස්වීමේ තීරණයකට අභියෝග කිරීමට මට කොපමණ කාලයක් තිබේද?
වැඩි කල් නොගොස්. අවලංගු කළ හැකි තීරණයක් අවලංගු කිරීම සඳහා වන අයදුම්පතක් ඔබ ඒ ගැන දැනගත් දින සිට හෝ ඒ ගැන දැන ගැනීමට ඉඩ තිබූ දින සිට මාසයක් ඇතුළත උප දිස්ත්රික් අධිකරණයට පැමිණිය යුතුය (කලාව 5:130 BW). නීතියට හෝ ඔප්පුවට පටහැනි තීරණයක් අවලංගු කිරීමට වඩා අවලංගු වන අතර එම කාල සීමාවෙන් ගැලවී යයි, නමුත් ඔබේ යැයි උපකල්පනය නොකරන්න.
Airbnb හි මගේ මහල් නිවාසයට ඉඩ දීම VvE එකට නවත්වන්න පුළුවන්ද?
සාමාන්යයෙන් ඔව්. බොහෝ ඔප්පු මගින් මහල් නිවාසය නේවාසික භාවිතය සඳහා සීමා කරන අතර ආගන්තුක නිවාසයක් ලෙස හෝ කාමර කුලියට දීම සඳහා භාවිතා කිරීම තහනම් කරන අතර, නැවත නැවත ගෙවන ලද කෙටි කාලීන නවාතැන් සාමාන්යයෙන් එහි ජීවත් වීමට වඩා වාණිජ සූරාකෑමක් ලෙස සලකනු ලැබේ. සංගමයට වාරණ නියෝගයක් සහ රෙගුලාසි ඉඩ දෙන විට දඬුවම් ලබා ගත හැකිය. නාගරික බලපත්රයක් ඔප්පුව අභිබවා නොයයි.
Law & More මහල් නිවාස හිමියන්ට, මණ්ඩලවලට සහ පරිපාලකයින්ට උපදෙස් දෙයි Eindhoven සහ Amsterdam බෙදීමේ ඔප්පු, තීරණ ගැනීම, සේවා ගාස්තු, වෙනස් කිරීම් සහ VvE ආරවුල් සම්බන්ධයෙන්. ඔබට බලපාන තීරණයක් ගෙන තිබේ නම්, ඉක්මනින් අප හා සම්බන්ධ වන්න: එය අභියෝගයට ලක් කිරීමේ කාලය මාසයකි.
